Nova Lei Airbnb 2025: Condomínios Podem PROIBIR Locações? Entenda Seus Direitos

URGENTE: Uma nova lei pode revolucionar o mercado de Airbnb no Brasil. O Projeto de Lei 4/2025, em tramitação no Senado, ameaça dar poder total aos condomínios para vetar locações por temporada via plataformas digitais.

A pergunta que assombra meio milhão de anfitriões brasileiros: seus investimentos estão em risco?

Se você é anfitrião ou está pensando em investir nesse mercado, precisa entender agora o que está em jogo.

A HostnJoy é uma administradora especializada em gestão de propriedades Airbnb em Belo Horizonte.

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O Que É o PL 4/2025 e Por Que Você Deve Se Preocupar

O Projeto de Lei 4/2025 foi apresentado pelo senador Rodrigo Pacheco em janeiro de 2025. Oficialmente, é uma “atualização do Código Civil”. Na prática, pode inviabilizar o Airbnb em condomínios brasileiros.

A Mudança Radical

Hoje: Condomínios precisam proibir expressamente o Airbnb na convenção.

Se a lei passar: Airbnb será automaticamente proibido, exceto se explicitamente autorizado.

É uma inversão completa da lógica atual.

Os Números Que Assustam

• 3,3 milhões de condomínios no Brasil podem ser afetados
• +500.000 anfitriões em risco
• R$ 2,1 bilhões em receita anual ameaçada
• 180.000+ anúncios ativos podem desaparecer

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O Que Diz Exatamente a Lei

O texto é claro e preocupante:

“Nos condomínios residenciais, o condômino não poderá utilizar sua unidade para fins de hospedagem atípica por meio de plataformas digitais, salvo autorização expressa na convenção ou deliberação assemblear.”

Traduzindo o “Juridiquês”

“Hospedagem atípica” = Airbnb, Booking, Vrbo e similares

“Autorização expressa” = Deve estar escrito na convenção do condomínio

“Deliberação assemblear” = Assembleia pode votar com 2/3 dos condôminos

O Que Muda na Prática

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Por Que Essa Lei Pode Passar (E Provavelmente Vai)

O STJ Já Abriu o Caminho

O Superior Tribunal de Justiça vem decidindo contra o Airbnb:

Abril 2021 - REsp 1.819.075/RS:

• Situação: Apartamentos com alta rotatividade de hóspedes
• Decisão: Condomínio pode proibir
• Fundamento: Desvirtua o caráter residencial

Novembro 2021 - REsp 1.884.483/PR:

• Situação: Convenção proibia locações menores que 90 dias
• Decisão: Proibição é válida
• Fundamento: Prevalece o sossego da coletividade

Tendência Nacional dos Tribunais

• São Paulo: 68% das decisões restringem Airbnb
• Rio de Janeiro: 61% das decisões são restritivas
• Minas Gerais: 74% das decisões contra anfitriões
• Rio Grande do Sul: 71% das decisões restritivas

A jurisprudência já caminha para restrições. O PL 4/2025 apenas oficializa isso.

O Autor Tem Peso Político

Rodrigo Pacheco não é qualquer senador:

• Ex-presidente do Senado
• Projeto criado por comissão de 38 juristas
• 18 meses de trabalho técnico
• Apresentado como “marco civilizatório”

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Cronograma: Quando a Lei Pode Entrar em Vigor

Timeline Realista

✅ Janeiro 2025: Projeto apresentado
⏳ Setembro 2025: Definição das comissões
📋 Outubro 2025 - Março 2026: Análise técnica
🗣️ Abril-Junho 2026: Audiências públicas
🗳️ Julho-Setembro 2026: Votação no Senado
📨 Outubro 2026: Envio para Câmara dos Deputados
⚖️ 2027-2028: Tramitação na Câmara
📍 2028: Provável entrada em vigor

Probabilidades

85% de chance de a lei passar (possivelmente com algumas modificações)

15% de chance de arquivamento ou mudanças substanciais

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Quem Será Mais Afetado

Anfitriões Ocasionais (65% do mercado)

Perfil:

• 1 propriedade própria
• Alugam esporadicamente
• Baixa rotatividade de hóspedes

Impacto: BAIXO

• Podem argumentar “locação por temporada” tradicional
• Menor resistência dos vizinhos
• Mais fácil negociar individualmente

Investidores Focados (25% do mercado)

Perfil:

• 2-10 propriedades dedicadas
• Alta rotatividade
• Gestão profissionalizada

Impacto: ALTO

• Caracterizados como “hospedagem atípica”
• Maior oposição dos condomínios
• Necessitam estratégia jurídica

Empresas e Fundos (10% do mercado)

Perfil:

• 10+ propriedades
• Operação tipo hotelaria
• Múltiplas cidades

Impacto: CRÍTICO

• Modelo de negócio diretamente ameaçado
• Precisam reposicionar completamente
• Migração para outros formatos

Propriedades Mais Vulneráveis

🔴 RISCO ALTO:

• Condomínios tradicionais residenciais
• Prédios antigos (construídos antes de 2012)
• Convenções desatualizadas
• Histórico de conflitos

🟡 RISCO MÉDIO:

• Condomínios mistos
• Convenções neutras sobre o tema
• Prédios em regiões turísticas

🟢 RISCO BAIXO:

• Condomínios que já autorizam explicitamente
• Casas independentes
• Condomínios hoteleiros

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Impacto Econômico da Nova Lei

O Que Está Em Jogo

Dados oficiais do setor (2024):

• Receita dos anfitriões: R$ 2,1 bilhões
• Gastos dos hóspedes: R$ 26 bilhões
• Empregos diretos: 44.000
• Empregos indiretos: 101.000

Simulação: Se 40% dos Anúncios Forem Afetados

Perdas anuais estimadas:

• Receita dos anfitriões: -R$ 840 milhões
• Gastos turísticos: -R$ 10,4 bilhões
• Empregos perdidos: 58.000 (diretos + indiretos)
• Impostos perdidos: -R$ 126 milhões

Setores Mais Afetados

Restaurantes e Alimentação:

• Hóspedes Airbnb gastam R$ 127/dia em média
• 78% preferem estabelecimentos locais
• Perda estimada: R$ 2,4-3,8 bilhões/ano

Transporte:

• 89% usam transporte por app
• 67% alugam carros
• Perda estimada: R$ 1,2-1,9 bilhão/ano

Comércio Local:

• Gasto médio: R$ 340/estadia
• Beneficia farmácias, supermercados, lojas

Comparação: Airbnb vs Hotéis

O Airbnb democratiza o turismo, levando visitantes para 2.330 cidades vs 650 dos hotéis.

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Como Se Proteger: Estratégias Práticas

Ações Imediatas (Faça Hoje)

1. Auditoria da Sua Situação

• Baixe a convenção atualizada do seu condomínio
• Procure termos: “residencial”, “comercial”, “hospedagem”
• Identifique se há alguma proibição atual
• Verifique quando foi a última atualização

2. Mapeamento Político

• Converse com o síndico
• Identifique outros anfitriões no prédio
• Avalie o perfil dos condôminos (idade, profissão)
• Verifique histórico de conflitos

3. Documentação de Defesa

• Compile benefícios que você trouxe ao condomínio
• Documente comportamento exemplar dos hóspedes
• Registre investimentos feitos na propriedade
• Colete depoimentos de vizinhos favoráveis

Estratégias de Médio Prazo

1. Mobilização no Condomínio

Passo a passo para tentar autorização:

1. Forme grupo com outros anfitriões
2. Prepare dados econômicos convincentes
3. Proponha assembleia extraordinária
4. Apresente proposta de autorregulação
5. Vote alteração da convenção

2. Modelo de Cláusula Protetiva

Sugira incluir na convenção:

“É permitida a locação por temporada de unidades residenciais por períodos de até 90 dias, incluindo hospedagem via plataformas digitais, desde que respeitadas as normas de segurança, silêncio e civilidade do condomínio.”

3. Estratégia de Direito Adquirido

Se você já opera há anos:

• Documente todo o histórico de operação
• Registre investimentos baseados na lei atual
• Comprove boa-fé e integração com vizinhança
• Prepare defesa jurídica se necessário

Plano B: Alternativas de Negócio

1. Diversificação Geográfica

• Casas independentes (não sujeitas à lei)
• Condomínios que já autorizam
• Regiões do interior (menor resistência)
• Condomínios hoteleiros

2. Mudança de Modelo

• Locação corporativa (+30 dias)
• Housing para empresas
• Aluguel para estudantes
• Gestão para terceiros (co-hosting)

3. Segmentos Alternativos

• Estadias longas (1-3 meses)
• Executivos em transição
• Médicos temporários
• Consultorias e projetos

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Comparação Internacional: Brasil vs Mundo

Exemplos de Outros Países

Barcelona, Espanha:

• Proibição total até 2028
• 10.101 licenças canceladas
• Foco na crise habitacional

Nova York, EUA:

• Proibição para locações <30 dias
• Apenas prédios com ≤3 unidades
• Multas de até US$ 5.000

Paris, França:

• Máximo 120 dias por ano
• Registro obrigatório
• Multas até €12.500

Ranking de Restrições

🔴 Mais Restritivos:

1. Barcelona (proibição total)
2. Nova York (quase proibição)
3. Brasil PL 4/2025 (proibição padrão)

🟡 Moderados: 4. Paris (limitação temporal) 5. Amsterdã (regulamentação específica)

🟢 Mais Liberais: 6. Texas (regulamentação mínima) 7. Portugal (incentivo ao turismo)

O Brasil está seguindo a tendência mundial de maior controle, mas nossa abordagem será uma das mais rígidas.

Perguntas Frequentes

Sobre a Lei

P: A lei proíbe totalmente o Airbnb? R: Não. Ela inverte a lógica: ao invés de permitido por padrão, passa a ser proibido por padrão. Condomínios podem autorizar se quiserem.

P: Vale para casas independentes? R: Não. A lei afeta apenas condomínios edilícios (prédios). Casas independentes continuam livres.

P: Quando entra em vigor? R: Estimativa entre 2028-2029, após tramitação no Senado e Câmara.

Sobre Direitos

P: Tenho direito adquirido se já opero há anos? R: É uma tese defensável na Justiça, mas não garantida. Depende de comprovação de investimentos e boa-fé.

P: Posso ser multado se continuar operando? R: Sim. O condomínio pode aplicar multas baseadas na convenção e, em casos extremos, entrar com ação judicial.

Sobre Estratégias

P: Vale a pena vender minha propriedade agora? R: Depende do risco específico. Propriedades em condomínios hostis podem desvalorizar. Analise caso a caso.

P: Aluguel tradicional compensa? R: Airbnb rende em média 80-120% a mais que aluguel tradicional, mas tem mais risco. A decisão deve considerar seu perfil.

P: Posso migrar para locação corporativa? R: Sim. Estadias de 30+ dias são juridicamente mais seguras e têm demanda crescente, embora com ROI menor.

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Conclusão: Prepare-se Para a Mudança

O PL 4/2025 não é mais uma questão de “se”, mas de “quando” e “como”. Com 85% de probabilidade de aprovação, a mudança é praticamente inevitável.

Os Principais Takeaways

1. A mudança é real e iminente - Não é apenas mais um projeto de lei
2. Preparação antecipada é fundamental - Quem se antecipar terá vantagem
3. Nem tudo está perdido - Existem estratégias de proteção e adaptação
4. Diversificação é proteção - Não dependa 100% do modelo atual
5. Relacionamento é poder - Diálogo pode resolver muitos conflitos

O Que Fazer Agora

Para anfitriões ocasionais: Foque no relacionamento com vizinhos e documente seu histórico positivo.

Para investidores focados: Faça análise de risco de cada propriedade e considere diversificação.

Para empresas: Prepare migração para modelos alternativos de negócio.

Mensagem Final

O mercado de locação por temporada não vai acabar. Vai se transformar.

Países que passaram por regulamentações similares emergiram com setores mais maduros e lucrativos. O Brasil pode seguir o mesmo caminho.

O importante é não ser pego de surpresa. Aja agora.

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Sobre a HostnJoy: Somos uma administradora especializada em gestão de propriedades Airbnb em Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, acompanhando todas as mudanças legislativas que afetam nossos clientes.

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Última atualização: 15 de agosto de 2025

Este artigo é atualizado mensalmente com base na tramitação do PL 4/2025 e novas jurisprudências.