Nova lei do Airbnb em condomínio: PL 4/2025, STJ e o que muda em 2026

Atualizado em 30 de setembro de 2026 com a decisão do STJ no REsp 2.121.055, a afetação do Tema 1.443 e a tramitação do PL 4/2025 na comissão temporária do Senado. A versão anterior deste artigo dizia que o Airbnb era “permitido por padrão” em convenção omissa; desde 7 de maio de 2026 isso não é mais verdade.

A nova lei do Airbnb em condomínio ainda não existe. O PL 4/2025, que reforma o Código Civil, segue na comissão temporária do Senado, sem data de votação e com prazo de trabalho prorrogado até 22 de dezembro de 2026. O que já vale é a decisão do STJ de 7 de maio de 2026: em prédio com convenção residencial, operar Airbnb exige aprovação de 2/3 dos condôminos.

Um proprietário que comprou um apartamento em 2024 contando com a regra antiga (só proíbe quem escreve a proibição na convenção) opera hoje sob a regra inversa. A mudança não veio de uma lei nova, veio de um julgamento. Este artigo separa as duas coisas: o que o STJ já decidiu e o que o projeto de lei ainda pode mudar. Para o passo a passo de quem já recebeu notificação do síndico ou perdeu uma votação, veja o que fazer se o condomínio proibir Airbnb; para a análise do acórdão do STJ voto a voto, veja a decisão do STJ sobre Airbnb em condomínios.

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O que já vale hoje: o STJ exige aprovação de 2/3 dos condôminos

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055-MG por maioria e fixou o entendimento publicado no Informativo de Jurisprudência n. 889:

“A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.”

O quórum vem do Código Civil. Desde a Lei 14.405/2022, o art. 1.351 diz: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.” Antes dessa lei, mudar a destinação exigia unanimidade. A conta é sobre o total de unidades, não sobre os presentes na assembleia.

Na prática, o STJ inverteu o ponto de partida sem esperar o Congresso:

A convenção omissa é o caso da maior parte dos prédios anteriores a 2020, e é exatamente o cenário do REsp 2.121.055.

Tema 1.443: os processos estão suspensos, a decisão não

Em junho de 2026 a Segunda Seção afetou dois novos recursos (REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537, relator ministro Raul Araújo) ao rito dos repetitivos. A questão a ser respondida, nas palavras do Migalhas de 8 de junho de 2026, é “se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta para impedir a locação de unidades autônomas por curto período”. O tribunal “determinou a suspensão, em todo o país, dos processos pendentes, individuais ou coletivos”.

O que isso muda para você: a ação judicial do seu condomínio, se existir, fica parada até a tese vinculante sair. A decisão de maio continua valendo como referência, e o síndico continua podendo notificar e multar com base na convenção. A suspensão atinge os processos, não a regra.

O que o PL 4/2025 propõe para o Airbnb em condomínio

O Projeto de Lei 4/2025 foi apresentado ao Senado em 31 de janeiro de 2025 e atualiza a Lei 10.406/2002, o Código Civil inteiro. O ponto que interessa ao anfitrião está no art. 1.336, que lista os deveres do condômino. O § 1º proposto, conforme reproduzido pelo ConJur em 5 de junho de 2025, diz:

“Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica.”

Três termos definem o alcance do texto:

• Hospedagem atípica é a estadia de curta duração contratada por plataforma (Airbnb, Booking, Vrbo) ou por qualquer outro canal. Não é a locação por temporada da Lei 8.245/91, que continua existindo.
• Autorização expressa na convenção significa cláusula escrita. O silêncio da convenção deixa de valer como permissão.
• Deliberação assemblear é a votação em assembleia, pelo quórum do art. 1.351 (2/3 dos condôminos).

Comparativo: regra atual (pós-STJ) e regra do PL 4/2025

A diferença prática entre as duas colunas é menor do que parece: o PL transforma em lei o que o STJ já aplica por interpretação. O que muda de verdade é a segurança jurídica. Hoje um tribunal estadual pode divergir até a tese do Tema 1.443 sair; com a lei, não.

Em que ponto está o PL 4/2025 no Senado

A tramitação é pública na página do Congresso Nacional. Os marcos, com as datas do sistema:

Não há data de votação marcada. Depois da comissão, o texto ainda passa pelo Plenário do Senado, pela Câmara dos Deputados e pela sanção presidencial. Quem planeja o negócio contando com uma data está adivinhando; o único prazo oficial é o de trabalho da comissão, e ele já foi prorrogado uma vez.

Outro projeto na direção oposta: PL 1153/2026

Na Câmara, o PL 1153/2026, da deputada Laura Carneiro (PSD/RJ), apresentado em 13 de março de 2026, propõe “estabelecer que locação por curta temporada, realizada por meio de plataformas digitais, é regulada pela Lei do Inquilinato e não se subordina à Lei Geral do Turismo”. Desde 14 de abril de 2026 aguarda designação de relator na Comissão de Turismo. Se avançar, reforça a tese de que o Airbnb é locação, não hospedagem, o argumento que perdeu por 5 a 4 no STJ. Os dois projetos não conversam entre si, e nenhum tem previsão de votação.

As regras municipais correm em paralelo e não dependem do Código Civil: cadastro, ISS e fiscalização são tratados nos guias de regulamentação do Airbnb no Rio de Janeiro e de regulamentação do Airbnb em São Paulo.

Quem é mais afetado

O risco não é igual para todo mundo. A leitura do STJ fala em “reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço”, o que aponta para o tipo de operação, não para a plataforma usada.

• Quem opera um imóvel próprio, com hóspedes eventuais. O enquadramento como locação por temporada (Lei 8.245/91, até 90 dias) é a defesa mais forte, e o guia da Lei do Inquilinato explica os limites. Ainda assim, em convenção omissa, a assembleia é o caminho seguro.
• Quem opera dois ou mais imóveis dedicados ao Airbnb. É a “profissionalização” que o acórdão descreve. Sem cláusula expressa ou assembleia aprovada, a operação está exposta a ação de qualquer condômino assim que o Tema 1.443 destravar os processos.
• Quem opera casa de rua, condomínio de casas com convenção que autoriza, ou prédio com vocação hoteleira. Nem o STJ nem o PL 4/2025 alcançam esses casos. É para onde parte da oferta tende a migrar.

O que o setor representa, com os números do estudo da FGV para o Airbnb publicado em 23 de junho de 2026: em 2025 “a atividade do Airbnb movimentou mais de R$ 113 bilhões” no Brasil, “contribuiu com quase R$ 63 bilhões para o PIB”, “sustentou mais de 700 mil empregos” e “gerou quase R$ 9 bilhões em tributos”; “a renda do trabalho associada à atividade do Airbnb chegou a quase R$ 32 bilhões”. Não existe estimativa pública de quanto disso está em condomínio residencial com convenção omissa. Qualquer número nesse sentido é chute.

Como se proteger agora, antes de qualquer lei

Esta semana

1. Leia a convenção e o regimento interno. Procure “residencial”, “hospedagem”, “temporada”, “comercial”. Anote se há proibição, autorização ou silêncio.
2. Levante o histórico. Atas das últimas assembleias, notificações recebidas, reclamações registradas na portaria.
3. Conte os votos. Quantas unidades tem o prédio, quantos proprietários você conhece, quantos já operam ou toleram Airbnb. Dois terços do total é a meta.

Nos próximos 60 dias

Se a convenção é omissa e você tem os votos, convoque a assembleia. O edital com a ordem do dia correta, a ata com votação nominal contra o quórum do art. 1.351 e a minuta da cláusula estão no kit da assembleia para aprovar Airbnb no condomínio. Uma cláusula aprovada por 2/3 protege a operação hoje, sob o STJ, e amanhã, sob o PL 4/2025, porque os dois textos aceitam a “autorização expressa na convenção”.

Se você não tem os votos, uma assembleia perdida fica em ata e enfraquece qualquer defesa futura. Nesse caso o caminho é operar em aluguel de média duração (30 a 90 dias, com contrato da Lei 8.245/91), ou realocar o imóvel.

A tese do direito adquirido

Quem opera há anos sem reclamação costuma perguntar se tem direito adquirido. É uma tese que pode ser levantada em juízo, com histórico de reservas, investimentos comprovados e boa-fé documentada, mas nenhuma decisão do STJ a reconheceu para esse caso, e o Tema 1.443 pode fechar a porta de vez. Trate como argumento de defesa, não como plano.

Perguntas frequentes

Condomínio pode proibir Airbnb sem a nova lei?

Sim. Desde o REsp 1.819.075-RS (Quarta Turma, 20 de abril de 2021) o STJ entende que “é vedado o uso de unidade condominial com destinação residencial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos”, e desde o REsp 2.121.055 (Segunda Seção, 7 de maio de 2026) a operação em prédio residencial exige aprovação de 2/3 dos condôminos. O PL 4/2025 escreveria isso em lei; não é ele que cria a proibição.

O PL 4/2025 já foi aprovado?

Não. Em 30 de junho de 2026 o último registro da tramitação era o recebimento de emendas na comissão temporária do Senado, cujo prazo de trabalho vai até 22 de dezembro de 2026. Ainda faltam o Plenário do Senado, a Câmara e a sanção.

Se o PL 4/2025 for aprovado, o Airbnb acaba no Brasil?

Não. O § 1º do art. 1.336 alcança condomínios residenciais sem autorização expressa. Prédios com cláusula aprovada, casas fora de condomínio e edifícios com vocação hoteleira continuam operando. A regra proposta é a mesma que o STJ já aplica.

Qual o quórum para autorizar Airbnb na convenção?

Dois terços dos votos dos condôminos, contados sobre o total de unidades, conforme o art. 1.351 do Código Civil na redação da Lei 14.405/2022. O PL 4/2025 não altera esse quórum.

Minha convenção não fala em Airbnb. Posso operar?

Pelo entendimento do STJ, não sem assembleia. A convenção omissa que diz apenas “destinação residencial” é o caso julgado no REsp 2.121.055, e o resultado foi a exigência de aprovação por 2/3. Enquanto o Tema 1.443 não for julgado, os processos ficam suspensos, mas a notificação e a multa do síndico com base na convenção continuam possíveis.

O que muda com o Tema 1.443?

O STJ vai fixar uma tese com efeito obrigatório para todos os tribunais sobre se a cláusula de destinação residencial, sozinha, basta para impedir a locação de curto período. Até lá, processos individuais e coletivos sobre o tema estão suspensos em todo o país. A decisão de maio de 2026 não foi suspensa.

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Fontes: Congresso Nacional, tramitação do PL 4/2025 (congressonacional.leg.br/materias/materias-bicamerais/-/ver/pl-4-2025; relator designado em 24/09/2025, prazo prorrogado em 11/06/2026, emendas 889 a 893 em 30/06/2026); ConJur, “Proibição de aluguel de hospedagens atípicas”, 05/06/2025 (texto do art. 1.336, § 1º, do PL 4/2025); STJ, Informativo de Jurisprudência n. 889, 19/05/2026, REsp 2.121.055-MG, Segunda Seção, julgado em 07/05/2026; Migalhas, “STJ afeta recursos e suspende ações sobre Airbnb em condomínios”, 08/06/2026 (Tema 1.443, REsp 2.272.536 e 2.272.537); STJ, REsp 1.819.075-RS, Quarta Turma, julgado em 20/04/2021; Lei 14.405/2022 e Código Civil, art. 1.351 (planalto.gov.br); Câmara dos Deputados, PL 1153/2026, ficha de tramitação (apresentado em 13/03/2026, na CTUR desde 14/04/2026); Airbnb Newsroom Brasil, “Airbnb movimentou R$ 113 bilhões na economia brasileira em 2025, aponta estudo” (FGV), 23/06/2026.

Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica. O resultado depende da convenção do seu condomínio, do tribunal estadual competente e do julgamento pendente do Tema 1.443. Procure um advogado para o seu caso.