Como Declarar Airbnb no Imposto de Renda 2026: Guia Completo

A Receita Federal já tem acesso a todos os seus dados como anfitrião do Airbnb. Em 2025, a plataforma entregou ao Fisco informações retroativas de 2020 a 2024: CPF, valores recebidos, frequência de reservas e endereço dos imóveis. Quem não declarou corretamente está no radar, com multas que podem chegar a 150% do imposto devido mais juros (Isto É Dinheiro, abril 2025).

Em 2026, o cenário tributário para anfitriões brasileiros ficou mais complexo. A Reforma Tributária (Lei Complementar 214/2025) equiparou aluguéis de curta duração a serviços de hospedagem, e a nova faixa de isenção do IR ampliada pela Lei 15.270/2025 muda o cálculo para milhares de contribuintes. A carga tributária para pessoa física pode chegar a 44% da receita bruta em determinados cenários (InfoMoney, janeiro 2026).

Este guia mostra como declarar Airbnb no Imposto de Renda 2026 passo a passo, com a tabela progressiva atualizada, o uso obrigatório do Carnê-Leão Web, deduções permitidas e estratégias legais para pagar menos imposto.

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Quem precisa declarar renda do Airbnb no IR 2026?

A declaração do Imposto de Renda 2026 (exercício 2026, ano-calendário 2025) segue as regras da Instrução Normativa RFB 2255/2025. Você é obrigado a declarar se se enquadra em qualquer uma das condições abaixo.

Rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888 no ano

Esse valor considera todas as suas fontes de renda, não apenas o Airbnb. Se você tem salário CLT de R$ 2.500/mês e recebe mais R$ 1.500/mês do Airbnb, a soma anual de R$ 48.000 já ultrapassa o limite e torna a declaração obrigatória.

Qualquer valor de aluguel exige Carnê-Leão mensal

Mesmo que você não atinja o piso de R$ 33.888, os rendimentos de aluguel recebidos de pessoa física devem ser registrados mensalmente no Carnê-Leão Web. O imposto calculado deve ser pago via DARF (código 0190) até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Posse de bens acima de R$ 800 mil

Se o valor total dos seus bens e direitos (incluindo o imóvel que você aluga no Airbnb) ultrapassou R$ 800 mil em 31/12/2025, a declaração é obrigatória mesmo sem rendimentos tributáveis significativos.

Faixa de isenção mensal em 2025

A faixa de isenção mensal em 2025 foi de R$ 2.824 (com desconto simplificado de R$ 564,80) de janeiro a abril. A partir de maio de 2025, a Medida Provisória 1294/2025 atualizou a isenção para quem ganha até R$ 3.036/mês (equivalente a dois salários mínimos).

Importante: A partir de janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 amplia a isenção para rendas de até R$ 5.000/mês, com redução gradual para rendas entre R$ 5.000 e R$ 7.350. Porém, essa nova faixa vale para o ano-calendário 2026, que será declarado apenas no IR 2027.

Tabela progressiva do IR para rendimentos de aluguel Airbnb (ano-calendário 2025)

A tributação dos rendimentos de aluguel por pessoa física segue as mesmas alíquotas progressivas do Imposto de Renda. Para o ano-calendário 2025 (declaração 2026), a tabela mensal válida a partir de maio de 2025 (MP 1294/2025) é:

Desconto simplificado mensal: R$ 607,20, que equivale a uma isenção efetiva para rendas de até R$ 3.036/mês.

Para os meses de janeiro a abril de 2025, vigorou a tabela anterior (MP 1206/2024), com desconto simplificado de R$ 564,80 e isenção efetiva até R$ 2.824/mês.

Exemplo prático de cálculo

Anfitrião que recebe R$ 5.000/mês líquido do Airbnb (a partir de maio/2025):

1. Rendimento líquido mensal: R$ 5.000,00
2. Desconto simplificado: R$ 607,20
3. Base de cálculo: R$ 5.000,00 - R$ 607,20 = R$ 4.392,80
4. Faixa aplicável: 22,5% (R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68)
5. Cálculo: R$ 4.392,80 x 22,5% - R$ 675,49 = R$ 313,39/mês

Resultado anual (considerando 8 meses com essa tabela): R$ 313,39 x 8 = R$ 2.507,12 de IR, mais o imposto dos 4 primeiros meses pela tabela anterior. A alíquota efetiva fica em torno de 6,3% da receita bruta anual.

Tabela progressiva para 2026 (declaração IR 2027)

A Lei 15.270/2025, sancionada em novembro de 2025, traz mudanças significativas a partir de janeiro de 2026:

Essa tabela não se aplica à declaração 2026 (que se refere ao ano-calendário 2025), mas é importante que anfitriões se planejem para o próximo exercício.

O Carnê-Leão Web: declaração mensal obrigatória

O Carnê-Leão Web é o instrumento obrigatório para declarar rendimentos de aluguel recebidos de pessoa física (incluindo hóspedes do Airbnb). Ele funciona como uma apuração mensal do imposto devido e deve ser preenchido todo mês em que houver rendimento.

O que é o Carnê-Leão Web

O Carnê-Leão Web é o sistema online da Receita Federal que substituiu o programa desktop antigo. Ele fica disponível dentro do portal e-CAC (Centro Virtual de Atendimento ao Contribuinte) e permite:

• Registrar rendimentos mensais de aluguel
• Cadastrar despesas dedutíveis
• Calcular automaticamente o imposto devido
• Gerar o DARF para pagamento
• Exportar os dados diretamente para a Declaração de Ajuste Anual

Como acessar o Carnê-Leão Web

1. Acesse o portal e-CAC em cav.receita.fazenda.gov.br
2. Faça login com sua conta gov.br (nível prata ou ouro obrigatório)
3. No menu, vá em “Meu Imposto de Renda” e depois “Carnê-Leão”
4. Selecione o ano-calendário 2025
5. Preencha os dados mês a mês

Passo a passo para preencher o Carnê-Leão

Etapa 1 - Cadastro de ocupação: Na primeira vez, cadastre sua atividade como “Locação de imóveis” ou “Serviços de hospedagem”, conforme o caso.

Etapa 2 - Lançamento de rendimentos: Para cada mês, informe:

• Valor total líquido recebido (após desconto da taxa do Airbnb)
• Natureza do rendimento: “Aluguéis”
• CPF do hóspede/locatário como fonte pagadora (quando disponível)

Etapa 3 - Lançamento de despesas: Registre todas as despesas dedutíveis do mês:

• IPTU proporcional ao período
• Condomínio pago pelo proprietário
• Limpeza profissional entre estadias (com nota fiscal)
• Manutenção corretiva (encanador, eletricista, com nota)
• Taxa de administração de imobiliária ou gestora

Etapa 4 - Cálculo e DARF: O sistema calcula automaticamente o imposto. Se houver valor a pagar, gere o DARF com código 0190 e pague até o último dia útil do mês seguinte.

Sobre o CPF do hóspede

O hóspede é considerado a fonte pagadora do aluguel, e não o Airbnb. Na prática, muitos anfitriões não possuem essa informação. Segundo o advogado Heitor Cesar Ribeiro, do Gaia Silva Gaede Advogados, “é possível declarar os rendimentos sem identificar o CPF do locatário, embora o ideal seja tê-lo” (InfoMoney, março 2025).

Dica prática: O Airbnb permite visualizar o nome completo do hóspede após a confirmação da reserva. Se a hospedagem for presencial, solicite o CPF no check-in para manter seus registros em dia.

Penalidades por não usar o Carnê-Leão

Deixar de preencher o Carnê-Leão e pagar o DARF mensal gera:

• Multa de mora: 0,33% ao dia sobre o valor do imposto, limitada a 20%
• Juros: Taxa Selic acumulada desde o mês seguinte ao vencimento
• Multa de ofício: 75% do imposto devido se a Receita detectar a omissão antes de você regularizar (podendo chegar a 150% em caso de fraude)

Para regularizar DARFs atrasados, use o programa Sicalc da Receita Federal, que recalcula automaticamente os valores com multa e juros atualizados.

Passo a passo: como declarar Airbnb na Declaração Anual do IR 2026

Além do Carnê-Leão mensal, você precisa incluir os rendimentos do Airbnb na Declaração de Ajuste Anual. Veja como fazer.

1. Reúna toda a documentação

Antes de abrir o programa da Receita, organize:

• Histórico de Transações do Airbnb (todos os meses de 2025) — acesse em sua conta Airbnb na seção “Desempenho” > “Histórico de Transações”
• Comprovantes de despesas dedutíveis (IPTU, condomínio, notas fiscais de limpeza e manutenção)
• DARFs pagos ao longo do ano (código 0190)
• Escritura ou matrícula do imóvel (para declarar em “Bens e Direitos”)

2. Some os rendimentos líquidos de cada mês

O valor a declarar é o que efetivamente caiu na sua conta bancária, já descontada a taxa de serviço da plataforma. Desde outubro de 2025, a taxa do Airbnb no modelo simplificado é de 15,5% a 16%.

A taxa de serviço do Airbnb é dedutível. Se a reserva gerou R$ 1.000 brutos e o Airbnb reteve R$ 160 (16%), seu rendimento tributável é R$ 840, não R$ 1.000.

Para entender o impacto das novas taxas do Airbnb na sua receita, confira nosso guia completo sobre a nova taxa Airbnb 15,5%.

3. Declare na ficha correta

Na Declaração de Ajuste Anual (programa IRPF 2026 ou declaração online), acesse:

“Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”

Se você usou o Carnê-Leão Web durante 2025 e está acessando a declaração pré-preenchida com conta gov.br nível ouro, os dados já estarão importados automaticamente. Confira cada mês e corrija eventuais divergências.

Caso não tenha preenchido o Carnê-Leão, será necessário lançar mês a mês manualmente:

• Mês do recebimento
• Valor líquido recebido
• Deduções aplicáveis (IPTU, condomínio, etc.)
• Imposto pago via DARF

4. Declare o imóvel em “Bens e Direitos”

O imóvel utilizado para Airbnb deve ser declarado na ficha de Bens e Direitos:

• Grupo: 01 - Bens Imóveis
• Código: 11 (Apartamento) ou 12 (Casa)
• Valor: Custo de aquisição (valor pago na compra + benfeitorias documentadas), nunca o valor de mercado
• Discriminação: Inclua endereço, matrícula, data de aquisição e informação de que o imóvel é utilizado para locação por temporada

5. Confira os DARFs pagos

Os DARFs pagos ao longo do ano via Carnê-Leão são descontados automaticamente do imposto final na declaração anual. Se você pagou mais do que o devido, terá direito a restituição. Se pagou menos ou deixou de pagar, o sistema calculará o saldo devedor.

Despesas dedutíveis: o que reduz sua base de cálculo

Nem tudo que você gasta com o imóvel do Airbnb pode ser abatido na declaração. As deduções precisam ser comprovadas por notas fiscais e recibos, e devem ser pagas pelo locador (proprietário), não pelo hóspede.

Despesas que você pode deduzir

• Taxa de serviço do Airbnb — a comissão de 15,5% a 16% retida pela plataforma
• IPTU e taxas municipais — quando pagos pelo proprietário
• Condomínio — quando pago pelo proprietário
• Limpeza profissional entre estadias — com nota fiscal do prestador de serviço
• Manutenção corretiva — encanador, eletricista, pequenos reparos, desde que documentados com nota fiscal
• Taxa de administração — se você utiliza uma gestora profissional como a HostnJoy, a taxa de gestão é dedutível
• Seguro do imóvel — quando vinculado à atividade de locação

Despesas que NÃO são dedutíveis

• Melhorias e reformas estruturais — devem ser somadas ao valor do imóvel em “Bens e Direitos” como benfeitoria
• Contas de consumo — água, luz, internet, gás
• Decoração e mobiliário — compra de móveis, eletrodomésticos, itens de decoração
• Despesas sem comprovação fiscal — qualquer gasto sem nota fiscal ou recibo
• Depreciação do imóvel — não é permitida para pessoa física

O Airbnb informa seus dados à Receita Federal?

Sim. E desde 2025, a situação ficou muito mais séria para quem não declara.

Dados compartilhados com o Fisco

A Receita Federal solicitou e recebeu dados retroativos dos anfitriões de setembro de 2020 até dezembro de 2024. Entre as informações entregues: nome completo, CPF/CNPJ, endereço, valores de todas as reservas e endereço de cada acomodação (A Gazeta, março 2025).

O que todo anfitrião precisa saber

O Airbnb não emite informe de rendimentos. Diferente de uma empresa para funcionários CLT, o Airbnb não envia um documento oficial de rendimentos. Os dados ficam disponíveis em “Histórico de Transações” na sua conta, e é sua responsabilidade organizar e declarar.

Plataformas não enviam DIMOB — mas a Receita tem os dados. Plataformas como Airbnb e Booking ainda não são obrigadas a enviar a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), diferentemente de imobiliárias tradicionais. Porém, a Receita obteve esses dados por solicitação direta.

Cruzamento automatizado em 2026. A partir de 2026, o cruzamento será intensificado com a integração do Cadastro Nacional de Imóveis (CNI) e o SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). A Receita terá acesso automatizado a quem é proprietário de cada imóvel e poderá cruzar com os rendimentos declarados.

Um estudo da LCA Consultores divulgado pelo Airbnb em novembro de 2025 concluiu que 100% dos anfitriões já estão sob acompanhamento da Receita Federal, graças ao compartilhamento de dados entre plataformas e Fisco (Airbnb News).

Impacto da Reforma Tributária no Airbnb em 2026

A Reforma Tributária brasileira (Lei Complementar 214/2025) trouxe mudanças profundas para anfitriões de aluguel por temporada. Entender essas mudanças é essencial para o planejamento tributário de quem atua com Airbnb.

O que mudou com a Lei Complementar 214/2025

A reforma equiparou aluguéis de curta duração (contratos inferiores a 90 dias) a serviços de hospedagem. Na prática, isso significa que a atividade de locação por temporada passa a ser tributada de forma semelhante a hotéis e pousadas.

As principais mudanças:

• Incidência de IBS e CBS: Além do Imposto de Renda, anfitriões passam a estar sujeitos ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão gradualmente o ISS, PIS e COFINS
• Redutor de 40% na alíquota: A atividade de hospedagem terá direito a um redutor de 40% sobre a alíquota padrão do IBS/CBS, reconhecendo a natureza imobiliária da atividade
• Transição gradual: A implementação será progressiva, com início em 2026 e conclusão prevista para 2033

Impacto na carga tributária

Para pessoa física com receita de aluguel por temporada de R$ 10.000/mês, a carga tributária combinada (IR + IBS + CBS) pode chegar a 44% da receita bruta, considerando a alíquota cheia com o redutor de 40%.

Para pessoa jurídica (Simples Nacional ou Lucro Presumido), a carga tende a ficar entre 18% e 27%, significativamente menor que a da pessoa física.

O que fazer agora

1. Avalie a abertura de CNPJ — para anfitriões com receita acima de R$ 4.000/mês, a tributação via PJ já pode ser mais vantajosa
2. Acompanhe a regulamentação — muitos detalhes da reforma ainda estão sendo regulamentados
3. Consulte um contador especializado — cada situação é única e exige análise individualizada

Para uma análise detalhada de todas as mudanças e como elas afetam seu imóvel, leia nosso artigo completo sobre a Reforma Tributária e Airbnb em 2026.

CPF ou CNPJ: quando compensa abrir empresa para o Airbnb?

Essa é a decisão que pode economizar milhares de reais por ano na tributação do seu Airbnb. A análise depende do volume de receita e da frequência das locações.

Cenário 1: Pessoa Física (CPF)

Vantagens:

• Simplicidade operacional: sem obrigações acessórias além do Carnê-Leão e DARF mensal
• Sem custos de contador e manutenção de empresa
• Isenção para rendimentos de até R$ 3.036/mês (em 2025) ou R$ 5.000/mês (a partir de 2026)

Desvantagens:

• Alíquota progressiva de até 27,5% sobre o IR
• Com a Reforma Tributária, incidência adicional de IBS e CBS
• Carga combinada pode chegar a 44% para receitas altas

Funciona bem para: Renda de aluguel Airbnb de até R$ 3.000/mês com atividade esporádica.

Cenário 2: Pessoa Jurídica (CNPJ)

Simples Nacional (Anexo III — hospedagem):

• Alíquota a partir de 6% para faturamento de até R$ 15 mil/mês
• Inclui todos os tributos federais e municipais
• Limite de faturamento: R$ 4,8 milhões/ano

Lucro Presumido:

• Carga entre 14% e 16% (IRPJ + CSLL + PIS/COFINS)
• Indicado para faturamento acima de R$ 15 mil/mês
• Margem presumida de 32% para serviços de hospedagem

Com a Reforma Tributária, a carga tributária via PJ tende a ficar entre 18% e 27%, contra até 44% da pessoa física para receitas elevadas.

Quando compensa abrir CNPJ

• Receita mensal acima de R$ 4.000 com Airbnb
• Mais de um imóvel gerando renda
• Atividade frequente (reservas todos os meses)
• Você presta serviços agregados (limpeza, recepção, gestão de hospedagem)
• Planejamento tributário de longo prazo considerando a reforma

Quando manter CPF

• Aluguel esporádico (poucas reservas por ano)
• Receita mensal abaixo de R$ 3.000
• Único imóvel, sem serviços agregados
• A partir de 2026, renda mensal abaixo de R$ 5.000 (faixa de isenção ampliada)

A recomendação é simular ambos os cenários com um contador especializado em locação de temporada antes de tomar a decisão. Veja também nossos planos de gestão profissional que incluem suporte fiscal para anfitriões.

O que acontece se você não declarar o Airbnb

A multa por omissão de rendimentos vai de 20% a 75% do imposto devido, acrescida de juros pela taxa Selic acumulada desde o vencimento. Em casos que a Receita interpreta como sonegação intencional, a penalidade pode chegar a 150% do imposto devido.

Riscos concretos para anfitriões

• CPF em situação irregular: Bloqueia emissão de passaportes, obtenção de empréstimos, participação em concursos públicos e operações financeiras
• Malha fina e investigação fiscal: A Receita pode convocar para prestar esclarecimentos e apresentar documentação comprobatória
• Reclassificação como atividade empresarial: Se o Fisco entender que há caráter profissional na locação (múltiplos imóveis, atividade contínua), poderá cobrar ISS, INSS e tributos de PJ retroativamente
• Cobrança retroativa de até 5 anos: A Receita pode cobrar impostos não pagos dos últimos 5 exercícios, com multa e juros sobre cada período

Como regularizar a situação

Se você tem rendimentos de anos anteriores que não foram declarados, é possível fazer a retificação voluntária:

1. Acesse o programa de declaração do ano correspondente
2. Preencha os rendimentos omitidos
3. Pague os DARFs com multa e juros via Sicalc
4. A multa por retificação espontânea é de 20% (contra 75% a 150% se a Receita detectar primeiro)

Checklist rápido para declarar Airbnb no IR 2026

Use esta lista para garantir que você não esqueça nenhuma etapa:

• Baixar Histórico de Transações do Airbnb (todos os meses de 2025)
• Somar rendimentos líquidos mensais (após taxa do Airbnb)
• Reunir comprovantes de despesas dedutíveis (IPTU, condomínio, limpeza, manutenção)
• Verificar se o Carnê-Leão Web foi preenchido para cada mês de 2025
• Pagar DARFs atrasados (se houver) via Sicalc com multa e juros atualizados
• Declarar o imóvel em “Bens e Direitos” (valor de aquisição + benfeitorias, nunca valor de mercado)
• Importar dados do Carnê-Leão na Declaração de Ajuste Anual
• Conferir se a declaração pré-preenchida bateu com seus registros
• Verificar se todos os DARFs pagos estão refletidos na declaração
• Guardar todos os comprovantes por no mínimo 5 anos

Perguntas frequentes sobre declarar Airbnb no Imposto de Renda 2026

Preciso declarar Airbnb no Imposto de Renda se ganhei menos de R$ 5.000 no ano todo?

Se seus rendimentos tributáveis totais (somando salário, Airbnb e outras fontes) ficaram abaixo de R$ 33.888 no ano-calendário 2025, você pode não ser obrigado a entregar a Declaração de Ajuste Anual. Porém, o Carnê-Leão mensal continua obrigatório para qualquer rendimento de aluguel recebido de pessoa física, independentemente do valor. Mesmo isento da declaração anual, o preenchimento do Carnê-Leão é uma obrigação acessória que deve ser cumprida. Além disso, se você possui bens acima de R$ 800 mil, a declaração é obrigatória mesmo com rendimentos baixos.

Posso ser MEI para receber rendimentos do Airbnb?

Depende da natureza da sua atividade. A locação de imóveis próprios NÃO é permitida como atividade de MEI. Porém, se você presta serviços de hospedagem — incluindo limpeza, recepção, café da manhã, troca de roupas de cama e outros serviços típicos de hotelaria —, pode utilizar o CNAE 5590-6/99 (Outros alojamentos não especificados anteriormente) e se enquadrar como MEI, respeitando o limite de faturamento de R$ 81 mil/ano. A distinção entre “locação” e “hospedagem” é sutil e depende dos serviços prestados: quanto mais serviços agregados, mais a atividade se assemelha a hospedagem.

A nova isenção de R$ 5.000/mês em 2026 vale para rendimentos do Airbnb?

A Lei 15.270/2025 amplia a faixa de isenção do IR para rendas mensais de até R$ 5.000 a partir de janeiro de 2026. Essa isenção vale para todos os rendimentos tributáveis, incluindo aluguel de temporada. Porém, atenção a dois pontos: (1) essa regra se aplica ao ano-calendário 2026, que será declarado apenas no IR 2027, não na declaração atual; (2) se a atividade for frequente e envolver múltiplos imóveis, a Receita pode reclassificar como atividade empresarial, exigindo tributação como pessoa jurídica independentemente do valor.

O Airbnb emite informe de rendimentos para a declaração de IR?

Não. O Airbnb não emite informe de rendimentos como as empresas fazem para funcionários CLT. Os dados financeiros ficam disponíveis na sua conta em “Desempenho” > “Histórico de Transações”. É responsabilidade exclusiva do anfitrião organizar esses dados, calcular os valores tributáveis e declarar corretamente à Receita Federal. Apesar de não emitir informe, o Airbnb compartilha seus dados diretamente com o Fisco, o que torna a omissão facilmente detectável (Centro de Recursos Fiscais Airbnb).

Como a Reforma Tributária de 2026 afeta quem aluga pelo Airbnb?

A Lei Complementar 214/2025 equiparou aluguéis de curta duração (menos de 90 dias) a serviços de hospedagem. Isso significa que, além do Imposto de Renda, anfitriões passam a estar sujeitos ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). A boa notícia é que há um redutor de 40% sobre a alíquota padrão. Mesmo assim, a carga tributária combinada para pessoa física pode chegar a 44% da receita bruta. Para pessoa jurídica, a carga fica entre 18% e 27%. A transição será gradual até 2033. Leia nossa análise completa da Reforma Tributária para anfitriões Airbnb.

Como a gestão profissional simplifica sua vida fiscal

Controlar reservas, calcular rendimentos mensais, separar despesas dedutíveis, preencher o Carnê-Leão, pagar DARFs no prazo — tudo isso consome tempo e gera risco de erros que podem custar caro em multas.

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Ainda tem dúvidas sobre impostos e aluguel de temporada? Veja nosso guia completo sobre imposto no aluguel e os requisitos legais para anfitriões no Brasil.

Fontes consultadas: Receita Federal do Brasil (gov.br/receitafederal), InfoMoney, Centro de Recursos Fiscais Airbnb, Airbnb News BR, Lei Complementar 214/2025, Medida Provisória 1294/2025, Lei 15.270/2025, Instrução Normativa RFB 2255/2025.

Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui assessoria contábil ou jurídica. Consulte um contador especializado para analisar sua situação específica.

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