O que é Airbnb? Guia Completo 2025 para Proprietários no Brasil

O Airbnb transformou o mercado de hospedagem mundial—e o Brasil se tornou um dos mercados que mais crescem na plataforma. Em 2025, o turismo brasileiro saltou 47,5% comparado a 2024, com reservas quase dobrando em relação ao período pré-pandemia.

Se você tem um imóvel parado ou quer rentabilizar sua propriedade, este guia explica tudo que você precisa saber.

O que é o Airbnb e como funciona?

O Airbnb é uma plataforma digital que conecta proprietários de imóveis (anfitriões) com viajantes (hóspedes) para aluguéis de curta duração. Funciona como um marketplace: você anuncia seu espaço, define preços e regras, e a plataforma cuida da visibilidade, pagamentos e segurança da transação.

O modelo difere do aluguel tradicional em três pontos principais:

A Lei do Inquilinato brasileira (Lei 8.245/1991) classifica estadias de até 90 dias como “locação por temporada”, permitindo esse modelo sem necessidade de contrato longo.

Imóveis bem decorados e fotografados recebem mais reservas e podem cobrar diárias maiores

O mercado Airbnb no Brasil em números

O Brasil possui aproximadamente 350.000 anúncios ativos em 2025, segundo dados agregados da AirDNA. Os quatro maiores mercados concentram 46% das listagens:

• São Paulo: 57.193 anúncios, ocupação média de 63%
• Rio de Janeiro: 55.664 anúncios, receita média de R$ 73 mil/ano
• Florianópolis: 34.817 anúncios
• Salvador: 14.024 anúncios

Um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) revelou que a atividade do Airbnb movimentou R$ 99,8 bilhões na economia brasileira em 2024, sustentando 627.600 empregos e gerando R$ 8 bilhões em tributos diretos.

O multiplicador econômico é significativo: a cada R$ 10 gastos em hospedagem, outros R$ 52 circulam em setores como alimentação, transporte e comércio local.

Quanto você pode ganhar com Airbnb?

A receita varia drasticamente por cidade, localização e tipo de imóvel. Dados de 2024-2025 do Airbtics mostram:

Em bairros premium, os números saltam. Leblon (RJ) gera em média R$ 171.404/ano com 72% de ocupação e diária de R$ 643. Pinheiros (SP) e Jurerê (Floripa) seguem padrão similar.

A FGV estima que anfitriões brasileiros podem alcançar aproximadamente R$ 1.500/mês por anúncio de imóvel inteiro—diferença que pode ser decisiva para muitas famílias.

Como funcionam as taxas e pagamentos

O Airbnb cobra taxas tanto de anfitriões quanto de hóspedes. No Brasil, a estrutura funciona assim:

Para anfitriões:

• Taxa padrão: 3% do valor da reserva
• Anfitriões no Brasil: 4% (taxa específica do país)
• Via channel manager: 15% (taxa única, hóspede não paga)

Para hóspedes:

• Taxa de serviço: até 14,2% do subtotal
• Reservas em moeda diferente: até 16,5%
• Estadias longas (28+ noites): taxa reduzida

O pagamento funciona assim: o hóspede paga no ato da reserva, o Airbnb retém o valor e libera para o anfitrião até 24 horas após o check-in. Isso elimina risco de calote—diferente do aluguel tradicional.

A gestão pode ser feita pelo app, mas demanda tempo e atenção diária

Legislação: o que você precisa saber

O cenário jurídico brasileiro para Airbnb opera em três camadas:

1. Lei Federal: A Constituição garante o direito de propriedade, e a Lei 8.245/1991 permite locação por temporada de até 90 dias sem restrições federais específicas.

2. Decisões do STJ: Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que condomínios podem restringir ou proibir aluguéis de curta duração se a convenção definir o prédio como “exclusivamente residencial” e houver aprovação em assembleia. Verifique sempre a convenção do seu condomínio.

3. Regulamentações municipais em formação:

• Rio de Janeiro: PL 372/2025 propõe registro municipal e autorização do condomínio
• São Paulo: Decreto 64.244/2025 proíbe Airbnb em habitações de interesse social (HIS/HMP)
• Florianópolis: PL 19.534/2025 propõe registro local

Antes de anunciar, verifique: convenção do condomínio, atas de assembleia dos últimos 24 meses, e regulamentação municipal da sua cidade.

Vantagens e desvantagens reais

Vantagens:

• Receita até 2-3x maior que aluguel tradicional em boas localizações
• Pagamento garantido antecipado (zero inadimplência)
• Flexibilidade para usar o imóvel quando quiser
• Pode vender o imóvel a qualquer momento sem esperar fim de contrato

Desvantagens:

• Demanda gestão ativa: comunicação, limpeza, check-in/out
• Sazonalidade afeta receita (alta variação entre pico e baixa)
• Desgaste maior do imóvel com rotatividade de hóspedes
• Possíveis restrições do condomínio

O Airbnb não é “deixar alugado e esquecer”. Exige resposta rápida a mensagens (idealmente em menos de 1 hora), coordenação de limpeza entre reservas, e resolução de problemas em tempo real.

Quem deve considerar o Airbnb?

O modelo funciona melhor para:

• Imóveis em localizações turísticas ou de negócios: proximidade de pontos de interesse, centros empresariais, hospitais
• Proprietários com tempo ou disposição para terceirizar: a gestão demanda atenção constante
• Imóveis com boas condições: decoração, limpeza e manutenção impactam diretamente nas avaliações

Se você tem um imóvel parado em boa localização mas não tem tempo para gerenciar, uma gestora profissional pode fazer sentido. A HostnJoy oferece gestão completa a partir de 8% da receita, cuidando de anúncio, precificação, comunicação, limpeza e manutenção.

Como começar: passo a passo

1. Verifique a legalidade: leia a convenção do condomínio e regulamentações locais
2. Prepare o imóvel: limpeza profunda, decoração neutra, itens essenciais (roupa de cama, toalhas, utensílios)
3. Tire fotos profissionais: listagens com fotos de qualidade recebem até 40% mais reservas
4. Crie o anúncio: descrição honesta, preço competitivo inicial, regras claras
5. Configure preços dinâmicos: ferramentas de precificação podem aumentar receita em 20-34%
6. Defina política de cancelamento: flexível atrai mais reservas, rigorosa protege contra desistências

O mercado brasileiro de aluguel por temporada movimenta quase R$ 100 bilhões por ano

Perguntas frequentes

Preciso de CNPJ para alugar no Airbnb? Não é obrigatório. Pessoa física pode declarar a renda como “aluguel de imóveis” no Imposto de Renda. Se a atividade for frequente e profissional, pode valer abrir empresa para otimização tributária.

O Airbnb funciona em cidades pequenas? Sim. Em 2024, hóspedes visitaram mais de 2.500 cidades brasileiras (45% do total do país), com 160 cidades recebendo suas primeiras reservas. O turismo está se descentralizando.

Quanto tempo demanda gerenciar um Airbnb? Estima-se 5-10 horas semanais para um único imóvel: comunicação com hóspedes, coordenação de limpeza, resolução de problemas, atualização de calendário e preços.

Posso alugar apenas um quarto da minha casa? Sim. Muitos anfitriões alugam quartos enquanto moram no imóvel. A renda extra pode financiar viagens ou quitar dívidas.

Conclusão

O Airbnb representa uma oportunidade concreta de rentabilização para proprietários brasileiros—com receitas potencialmente 2-3x maiores que o aluguel tradicional e pagamento garantido. O mercado está em expansão, com o Brasil registrando crescimento de 47,5% no turismo em 2025.

A decisão depende de três fatores: localização do imóvel, disponibilidade de tempo para gestão, e conformidade com regras do condomínio. Se os três se alinham, o Airbnb pode transformar um imóvel parado em fonte de renda consistente.

Para quem quer os benefícios sem o trabalho operacional, gestoras como a HostnJoy assumem a operação completa. Veja opções de gestão profissional em São Paulo, Rio de Janeiro ou Belo Horizonte.

Última atualização: Janeiro 2025. Dados de mercado baseados em AirDNA, FGV e Airbnb News.