· Equipe HostnJoy · Marketing para anfitriões · 15 min read
Estratégia de Marketing para Airbnb: Guia Completo 2025 para Anfitriões
Descubra as estratégias de marketing mais eficazes para seu Airbnb em 2025. Aprenda a otimizar anúncios, usar redes sociais, aumentar reservas e dominar o mercado de locação por temporada no Brasil.
Com mais de 7 milhões de anúncios ativos no Airbnb globalmente e um mercado cada vez mais competitivo no Brasil, simplesmente criar um anúncio e esperar reservas não funciona mais. Você precisa de uma estratégia de marketing para Airbnb sólida e bem executada para se destacar, atrair os hóspedes certos e construir um negócio rentável de locação por temporada.
Este guia foi criado especialmente para anfitriões e gestores de propriedades em Belo Horizonte e em todo o Brasil que querem ir além do básico. Vamos mostrar as táticas comprovadas que usamos na HostnJoy para ajudar nossos clientes a aumentar suas taxas de ocupação e maximizar seus ganhos.
O que você vai aprender neste guia
- Como criar uma estratégia de marketing completa para seu Airbnb
- Táticas de otimização dentro da plataforma para rankear melhor
- Estratégias de marketing digital fora do Airbnb
- Como usar redes sociais para atrair mais hóspedes
- Técnicas de precificação que aumentam sua receita
- Ferramentas essenciais para automatizar seu marketing
- Erros comuns que estão prejudicando suas reservas
Maximize suas reservas com a gestão profissional da HostnJoy - Faça uma simulação gratuita!
O que é uma estratégia de marketing para Airbnb e por que você precisa de uma
Uma estratégia de marketing para Airbnb vai muito além de criar um anúncio bonito. É um plano completo e integrado que abrange todos os pontos de contato com potenciais hóspedes: desde como sua propriedade aparece nos resultados de busca do Airbnb até sua presença nas redes sociais, passando pela precificação, comunicação e experiência que você oferece.
No mercado brasileiro de locação por temporada, onde cidades como Belo Horizonte, São Paulo, Rio de Janeiro e destinos litorâneos têm milhares de opções disponíveis, ter uma estratégia bem definida é o que separa anfitriões que lutam para preencher o calendário daqueles que mantêm altas taxas de ocupação o ano todo.
A diferença real está em três pontos:
Visibilidade: Sua estratégia garante que seu anúncio apareça para as pessoas certas, na hora certa, tanto dentro quanto fora do Airbnb.
Diferenciação: Você comunica claramente o que torna sua propriedade única e por que vale a pena reservar com você.
Conversão: Transformar visualizações em reservas confirmadas através de otimizações estratégicas.
Fundamentos do marketing dentro do Airbnb: otimize antes de promover
Antes de gastar qualquer recurso promovendo externamente, você precisa garantir que seu produto principal está impecável. Seu anúncio no Airbnb é sua vitrine digital e precisa estar otimizado para converter visitantes em hóspedes.
Invista em fotografia profissional de alta qualidade
As fotos são o elemento mais importante do seu anúncio. Estudos mostram que hóspedes tomam decisões em menos de 3 segundos ao rolar pelos resultados de busca. Fotos amadoras tiradas com celular não competem mais no mercado atual.
Por que contratar um fotógrafo profissional:
- Conhecimento técnico de iluminação e composição
- Equipamento apropriado para capturar espaços amplos
- Edição profissional que realça os melhores aspectos
- ROI comprovado: o investimento se paga em 2-3 reservas
O que fotografar:
- Todos os cômodos em diferentes ângulos
- Detalhes que fazem diferença (vista, acabamentos, comodidades)
- Áreas externas e amenidades do prédio
- Experiências: mesa posta, espaço de trabalho montado, área de lazer em uso
- Fotos do bairro e atrações próximas
Considere adicionar:
- Tour virtual 360º da propriedade
- Vídeo curto (30-60 segundos) mostrando o fluxo dos ambientes
- Fotos em diferentes momentos do dia (luz natural, anoitecer)
Se investir em fotografia profissional ainda não cabe no orçamento, use estas dicas para melhorar suas fotos:
- Fotografe sempre durante o dia com luz natural
- Arrume e limpe tudo antes das fotos
- Use o modo HDR do celular para equilibrar luz e sombra
- Mantenha linhas retas (evite distorções)
- Tire pelo menos 25-30 fotos de qualidade
Escreva descrições que vendem experiências, não apenas listam características
Sua descrição precisa fazer duas coisas: fornecer informações práticas e criar conexão emocional. Hóspedes não reservam espaços, eles reservam experiências e soluções para suas necessidades de viagem.
Estrutura de descrição eficaz:
Parágrafo de abertura (gancho emocional): “Imagine acordar com a vista da Serra do Curral, tomar seu café no terraço privativo enquanto planeja seu dia em BH, e depois relaxar na banheira de hidromassagem após explorar a cidade.”
Sobre o espaço (características principais):
- Destaque o que torna sua propriedade única
- Foque em benefícios, não apenas recursos
- Use linguagem descritiva mas objetiva
Sobre a localização (contexto geográfico):
- Distâncias para pontos de interesse
- Facilidades do bairro
- Acesso e transporte
Interação com hóspedes (sua proposta de hospedagem):
- Nível de disponibilidade
- Como você auxilia os hóspedes
- Experiência que proporciona
Dicas locais (valor agregado):
- Restaurantes favoritos
- Atrações menos conhecidas
- Melhores horários para visitar locais
Dica profissional: Use nosso gerador de descrições HostnJoy Airbnb Boost com inteligência artificial para criar descrições otimizadas em minutos!
Crie títulos irresistíveis que aumentam cliques
Seu título é o primeiro elemento que potenciais hóspedes veem nos resultados de busca. Um título genérico como “Apartamento aconchegante 2 quartos” compete com centenas de outros idênticos.
Fórmula para títulos eficazes: [Característica Única] + [Tipo de Imóvel] + [Localização Específica] + [Benefício Principal]
Exemplos práticos:
-
❌ Fraco: “Apartamento no Savassi”
-
✅ Forte: “Loft Moderno no Savassi | Vista Panorâmica | 5min da Praça”
-
❌ Fraco: “Casa com piscina”
-
✅ Forte: “Casa Completa com Piscina Aquecida | Churrasqueira | Pet-Friendly”
Elementos que aumentam cliques:
- Números e especificações (“3 suítes”, “2 vagas”)
- Comodidades premium (“Hidromassagem”, “Netflix”, “Wi-Fi 500mb”)
- Localização precisa (“100m da Lagoa”, “Centro Histórico”)
- Benefícios práticos (“Check-in 24h”, “Estacionamento Grátis”)
Domine a precificação dinâmica para maximizar receita
Precificação não é apenas cobrar o que acha justo. É uma ferramenta estratégica de marketing que influencia diretamente quantas reservas você recebe e quanto lucra.
Os 3 pilares da precificação estratégica:
1. Análise de mercado
- Pesquise anúncios similares na sua área
- Considere tamanho, comodidades e avaliações
- Identifique sua posição competitiva
2. Ajustes sazonais e de eventos
- Alta temporada: aumentar 30-50%
- Eventos locais: aumentar 50-100%
- Baixa temporada: manter competitivo
- Fim de semana vs. dias de semana
3. Táticas de ocupação
- Descontos para estadias longas (semanal 10%, mensal 20%)
- Promoções de última hora (3 dias antes: 15-20% off)
- Primeiras 3 reservas: oferecer 20% desconto
- Descontos para reserva antecipada (30+ dias: 10% off)
Ferramentas de precificação recomendadas:
- PriceLabs - precificação dinâmica automatizada
- Wheelhouse - ajustes baseados em algoritmo
- Beyond Pricing - otimização de receita
- Airbnb Smart Pricing - ferramenta nativa da plataforma
Configure seu anúncio para rankear melhor no algoritmo
O algoritmo do Airbnb considera diversos fatores ao decidir quais anúncios mostrar primeiro nos resultados de busca. Entender e otimizar esses fatores é essencial.
Fatores-chave do algoritmo Airbnb:
Taxa de resposta
- Responda dentro de 1 hora (ideal)
- Mantenha taxa acima de 90%
- Use respostas rápidas salvas
Taxa de aceitação
- Aceite solicitações sempre que possível
- Use reserva instantânea
- Evite cancelamentos
Avaliações e classificação
- Mantenha nota 4.8+ em todas categorias
- Responda todas avaliações (positivas e negativas)
- Busque status de Superhost
Calendário atualizado
- Mantenha disponibilidade atualizada
- Bloqueie datas indisponíveis imediatamente
- Atualize preços regularmente
Completude do anúncio
- Preencha 100% das informações
- Adicione todas comodidades disponíveis
- Inclua regras da casa detalhadas
- Configure todos os extras possíveis
Reserva instantânea
- Ative para aparecer nos filtros preferenciais
- 67% dos hóspedes filtram por reserva instantânea
- Você ainda pode recusar hóspedes suspeitos
Marketing digital fora do Airbnb: expanda seu alcance
Depender exclusivamente do algoritmo do Airbnb significa deixar dinheiro na mesa. Diversificar seus canais de marketing garante fluxo constante de reservas e reduz sua dependência de uma única plataforma.
Domine o marketing em redes sociais
As redes sociais são canais visuais perfeitos para mostrar sua propriedade e construir relacionamento com potenciais hóspedes.
Instagram: A plataforma essencial
Instagram é a rede social mais eficaz para marketing de propriedades. Com 113 milhões de usuários brasileiros, é onde seu público está planejando viagens.
Estratégia de conteúdo para Instagram:
Feed (posts permanentes):
- Fotos profissionais da propriedade
- Destaques do bairro e atrações locais
- Depoimentos de hóspedes
- Dicas de viagem para sua cidade
- Bastidores da gestão (humanize sua marca)
Stories (conteúdo diário):
- Tour rápido dos ambientes
- Novidades e atualizações
- Enquetes e interação
- Contagem regressiva para eventos
- Promoções relâmpago
Reels (vídeos curtos):
- Tour virtual de 15-30 segundos
- “Um dia na vida de um hóspede”
- Transformações (antes/depois de upgrades)
- Trending audios adaptados ao tema viagem
Hashtags estratégicas:
- Locais: #BeloHorizonte #BH #SavassiB
H #PampulhaBH
- Nicho: #AirbnbBrasil #AluguePorTemporada #ViagemBH
- Experiência: #HospedagemBH #FeriasEmBH #TurismoMG
Frequência recomendada:
- Feed: 3-4 posts por semana
- Stories: diariamente
- Reels: 2-3 por semana
Facebook: Alcance e anúncios pagos
Com 109 milhões de usuários no Brasil, Facebook ainda tem relevância, especialmente para público 35+.
Como usar Facebook:
- Crie página comercial para sua propriedade
- Junte-se a grupos de viagem locais
- Compartilhe seu conteúdo do Instagram
- Use Facebook Ads para alcance segmentado
Anúncios no Facebook:
- Público-alvo: pessoas que visitam sua cidade
- Raio geográfico de 10-50km da sua localização
- Interesses: viagens, turismo, hospedagem
- Orçamento inicial: R$ 10-20/dia
TikTok: O canal em crescimento
TikTok ganhou força no Brasil com 84 milhões de usuários, especialmente público jovem (18-34 anos).
Ideias de conteúdo para TikTok:
- Tour da propriedade em 60 segundos
- Transformação do espaço
- Reação de hóspedes ao chegarem
- “Coisas que você não sabia sobre BH”
- Trends adaptados para tema viagem
Pinterest: Planejamento de viagens
Pinterest é usado por 83% dos usuários para planejar viagens. Crie pins que direcionem para seu anúncio.
Estratégia Pinterest:
- Crie boards temáticos (“Guia de BH”, “Onde comer em BH”)
- Pins com suas melhores fotos
- Infográficos sobre a cidade
- Listas e roteiros
- Link para seu anúncio em cada pin
Construa e cultive sua lista de e-mail
E-mail marketing tem ROI médio de R$ 42 para cada R$ 1 investido. Diferente das redes sociais, você é dono da sua lista.
Como construir sua lista:
- QR code no livro de boas-vindas
- Ofereça desconto de 10% na próxima reserva
- Guia digital gratuito da cidade
- Newsletter com dicas locais mensais
O que enviar:
- Ofertas exclusivas para lista
- Atualizações da propriedade
- Eventos especiais na cidade
- Lembrete 6 meses após estadia
- Conteúdo útil sobre a região
Ferramentas recomendadas:
- Mailchimp - plano gratuito até 500 contatos
- ConvertKit - focado em criadores de conteúdo
- GetResponse - automação avançada
Crie parcerias estratégicas locais
Colaborações com negócios locais agregam valor aos hóspedes e criam canal de marketing mútuo.
Tipos de parcerias:
Restaurantes e cafés
- Desconto de 10-15% para seus hóspedes
- Eles divulgam sua propriedade
- Deixe cardápios no imóvel
Passeios e experiências
- Guias turísticos locais
- Agências de turismo
- Instrutores de esportes
- Professores de culinária
Serviços de transporte
- Transfer do aeroporto
- Aluguel de carros
- Motoristas particulares
Spas e bem-estar
- Massagens no local
- Day use de spa
- Personal trainer
Como estruturar:
- Ofereça hospedagem com desconto em troca
- Comissão sobre vendas geradas
- Permuta de divulgação
- Pacotes combinados
Implemente estratégias de reviews e prova social
Avaliações são o fator decisivo para 95% dos hóspedes ao escolher onde ficar.
Sistema para conseguir mais avaliações:
Durante a estadia:
- Pergunte como está sendo a experiência
- Resolva problemas imediatamente
- Supere expectativas em detalhes pequenos
No checkout:
- Agradeça pessoalmente pela visita
- Mencione que feedback é importante
- Facilite o processo
Após a estadia:
- Envie mensagem em 24h
- Peça avaliação de forma gentil
- Avalie o hóspede primeiro (reciprocidade)
- Não peça explicitamente “5 estrelas”
Modelo de mensagem: “Oi [Nome]! Foi um prazer receber vocês. Esperamos que tenham aproveitado BH! Se tiverem um minutinho, adoraríamos saber como foi a experiência. Seu feedback nos ajuda a continuar melhorando. Abraço!”
Responda todas avaliações:
- Positivas: agradeça e convide para retornar
- Negativas: mostre empatia, explique e apresente solução
- Seja profissional sempre
Use reviews no marketing:
- Capture depoimentos em vídeo (com permissão)
- Crie posts com trechos de avaliações
- Adicione ao seu site se tiver
- Destaque nos stories do Instagram
Ofertas e promoções estratégicas que enchem seu calendário
Descontos bem planejados preenchem lacunas no calendário e atraem novos hóspedes que se tornarão recorrentes.
Tipos de promoções eficazes:
Desconto de primeira reserva
- 20-30% off nas primeiras 3 reservas
- Gera avaliações iniciais rápido
- Cria impulso no algoritmo
Promoções de última hora
- 15-25% off para reservas em 3 dias
- Melhor vender com desconto que deixar vazio
- Configure regra automática no Airbnb
Descontos para estadia longa
- Semanal: 10-15%
- Mensal: 20-30%
- Hóspedes de longa duração têm menor custo operacional
Promoções sazonais
- Baixa temporada: 15-20% off
- Aniversário da listagem
- Datas comemorativas
Programa de fidelidade informal
- Ofereça 10% para segunda reserva
- Crie código promocional exclusivo
- Envie por e-mail
Pacotes com valor agregado:
- Café da manhã incluído
- Late checkout gratuito
- Garrafa de vinho de boas-vindas
- Transfer gratuito
Ferramentas essenciais para automatizar e escalar seu marketing
Gerir marketing manualmente consome tempo que você poderia usar estrategicamente. Estas ferramentas automatizam processos e aumentam eficiência.
Gestão de canais múltiplos:
- Lodgify - sincroniza Airbnb, Vrbo, Booking.com
- Hostfully - gerenciamento completo
- Guesty - para portfolios maiores
Precificação dinâmica:
- PriceLabs - ajustes automáticos diários
- Beyond Pricing - integração direta
- Wheelhouse - recomendações baseadas em dados
Comunicação automatizada:
- Hospitable - mensagens automáticas
- Touch Stay - guias digitais interativos
- Duve - concierge digital
Análise e relatórios:
- AirDNA - inteligência de mercado
- Transparent - análise de performance
- AllTheRooms Analytics - dados competitivos
Design e conteúdo:
HostnJoy oferece gestão completa: Nosso serviço inclui fotografia profissional, otimização de anúncio, precificação dinâmica, comunicação com hóspedes 24/7 e muito mais. Conheça nossos planos aqui!
Erros comuns que estão sabotando suas reservas
Mesmo anfitriões experientes cometem erros que custam dinheiro. Evite essas armadilhas:
❌ Erro 1: Não ativar reserva instantânea Airbnb prioriza anúncios com reserva instantânea nos resultados. Você pode estar perdendo 40% das visualizações.
✅ Solução: Ative reserva instantânea e configure requisitos para hóspedes (avaliações positivas, documento verificado).
❌ Erro 2: Responder lentamente mensagens Taxa de resposta baixa penaliza severamente seu ranking. Responder em 1 hora aumenta conversão em 30%.
✅ Solução: Ative notificações, use respostas salvas, ou contrate gestão profissional.
❌ Erro 3: Preço fixo o ano todo Deixar mesmo preço 365 dias significa perder dinheiro na alta e reservas na baixa.
✅ Solução: Implemente precificação dinâmica manualmente ou com ferramenta.
❌ Erro 4: Fotos amadoras e mal iluminadas Você compete com anúncios de fotografia profissional. Fotos ruins = menos cliques.
✅ Solução: Contrate fotógrafo profissional. Investimento de R$ 300-800 se paga em 2-3 reservas.
❌ Erro 5: Descrição genérica e sem personalidade “Apartamento aconchegante perto de tudo” não vende. Todo mundo fala a mesma coisa.
✅ Solução: Escreva descrição específica, conte uma história, destaque diferenciais únicos.
❌ Erro 6: Não pedir avaliações Muitos hóspedes satisfeitos não avaliam espontaneamente. Você precisa pedir.
✅ Solução: Envie mensagem gentil 24h após checkout pedindo feedback.
❌ Erro 7: Ignorar marketing fora do Airbnb Depender 100% do algoritmo da plataforma limita seu crescimento e lucro.
✅ Solução: Crie presença no Instagram, construa lista de e-mail, faça parcerias locais.
❌ Erro 8: Calendário desatualizado Mostrar disponibilidade falsa frustra hóspedes e Airbnb penaliza no ranking.
✅ Solução: Atualize calendário diariamente, use sincronização entre plataformas.
❌ Erro 9: Não ter estadia mínima estratégica 2 noites mínimo pode estar limitando suas reservas desnecessariamente.
✅ Solução: Teste diferentes configurações. Muitos mercados funcionam bem com 1 noite mínima.
❌ Erro 10: Cancelar reservas Cada cancelamento prejudica severamente seu ranking por meses.
✅ Solução: Só aceite se puder cumprir. Use calendário sempre atualizado.
Checklist da estratégia de marketing completa
Use este checklist para garantir que está implementando todos elementos essenciais:
Otimização do Anúncio
- 25+ fotos profissionais de alta qualidade
- Título otimizado com localização e diferenciais
- Descrição completa de 300+ palavras
- Todas comodidades listadas
- Preços competitivos e atualizados
- Calendário 100% atualizado
- Reserva instantânea ativada
- Regras da casa claras
- Manual digital para hóspedes
- Mínimo de permanência otimizado
Presença Digital
- Perfil Instagram profissional criado
- Página Facebook para propriedade
- Conta Pinterest com boards temáticos
- Google Meu Negócio (se aplicável)
- Perfil completo em múltiplas plataformas
- Bio otimizada com link para anúncio
- Posts semanais nas redes
- Stories diários no Instagram
- Reels quinzenais
Comunicação e Relacionamento
- Tempo de resposta <1 hora
- Mensagens automatizadas configuradas
- Templates de resposta salvos
- Sistema para pedir avaliações
- Resposta para todas reviews
- Lista de e-mail sendo construída
- Newsletter mensal ou bimestral
- Follow-up para hóspedes passados
Estratégias de Conversão
- Precificação dinâmica implementada
- Descontos para estadia longa
- Promoção de última hora
- Ofertas sazonais planejadas
- Pacotes com valor agregado
- Parcerias locais ativas
- Programa de retorno/fidelidade
- Call-to-action claro em todos canais
Análise e Otimização
- Acompanhamento de métricas semanalmente
- Taxa de conversão sendo medida
- Fontes de reserva identificadas
- Feedback de hóspedes analisado
- Benchmarking com concorrentes
- Testes A/B em títulos/fotos
- Ajustes mensais na estratégia
- ROI de cada canal calculado
Perguntas frequentes sobre marketing de Airbnb
Quanto devo investir em marketing para meu Airbnb?
Recomendamos 5-10% da receita mensal em marketing. Para começar, invista em fotografia profissional (R$ 300-800) e configure ferramentas gratuitas. Expanda conforme os resultados aparecem.
Quanto tempo leva para ver resultados?
Otimizações no anúncio mostram impacto em 7-14 dias. Marketing em redes sociais leva 2-3 meses para construir audiência. Avaliações iniciais são críticas nos primeiros 30 dias.
Posso pagar para promover meu anúncio no Airbnb?
Não existe opção de “impulsionar” anúncios pagando dentro do Airbnb. O ranking depende de otimização orgânica e performance. Foque em melhorar os fatores que o algoritmo considera.
Vale a pena anunciar em múltiplas plataformas?
Sim. Diversificar entre Airbnb, Vrbo e Booking.com reduz dependência e aumenta reservas. Use gerenciador de canais para evitar reservas duplicadas.
Como competir com preços muito baixos?
Não entre em guerra de preços. Diferencie-se pela experiência, localização, comodidades e reviews. Há hóspedes dispostos a pagar mais por qualidade.
Preciso estar nas redes sociais?
Sim, especialmente Instagram. É onde hóspedes descobrem lugares novos e planejam viagens. Mesmo com investimento mínimo de tempo, presença social ajuda.
Quantas avaliações preciso para ter sucesso?
Mínimo de 5-10 avaliações 5 estrelas para começar a competir. Depois disso, mantenha classificação 4.8+ consistentemente. Velocidade importa nos primeiros meses.
Devo oferecer muitos descontos?
Use descontos estrategicamente: primeiras reservas, lacunas no calendário, baixa temporada. Não desvalorize sua propriedade com promoções constantes.
Posso fazer tudo sozinho ou preciso de ajuda?
Depende do seu tempo e habilidades. Gestão profissional como HostnJoy cuida de tudo: desde otimização até comunicação 24/7, limpeza e manutenção.
Qual métrica é mais importante acompanhar?
Taxa de ocupação e RevPAR (receita por dia disponível) são principais. Também monitore taxa de conversão, tempo de resposta e classificação de avaliações.
Conclusão: Transforme seu Airbnb em um negócio escalável
Uma estratégia de marketing para Airbnb bem executada é o que separa anfitriões amadores de empreendedores de sucesso no mercado de locação por temporada. Não é sobre fazer tudo de uma vez, mas sobre implementar consistentemente as táticas certas.
Comece com os fundamentos: otimize seu anúncio com fotos profissionais, descrição convincente e precificação estratégica. Depois, expanda para marketing digital nas redes sociais e construção de relacionamentos.
Lembre-se: marketing não é custo, é investimento. Cada real gasto em melhorar sua presença retorna em forma de mais reservas, hóspedes melhores e receita maior.
Pronto para levar seu Airbnb ao próximo nível?
A HostnJoy é a principal gestora de locações por temporada em Belo Horizonte. Cuidamos de tudo para você: desde fotografia profissional e otimização de anúncio até comunicação 24/7 com hóspedes, limpeza profissional e manutenção completa.
Faça uma simulação gratuita e descubra quanto seu imóvel pode render com gestão profissional!
Sobre a HostnJoy: Somos especialistas em gestão de Airbnb e locação por temporada em Belo Horizonte. Com mais de 2.000 propriedades gerenciadas e taxa média de ocupação de 85%, ajudamos proprietários a maximizar seus ganhos sem preocupação.
Links úteis:
Artigo atualizado em outubro de 2025 com as estratégias mais recentes do mercado brasileiro de locação por temporada.
