· Equipe HostnJoy · Dicas para Anfitriões · 7 min read
Hóspedes Extras no Airbnb: Como Cobrar, Monitorar e Proteger Seu Imóvel
Airbnb bloqueou 74.000 hóspedes por risco de festa em 2024. Taxa média de R$50-125/pessoa. Guia completo com ferramentas de monitoramento e cobertura AirCover.
Em 2024, o Airbnb bloqueou 74.000 hóspedes globalmente apenas no Ano Novo por risco de festas não autorizadas — incluindo 33.000 nos EUA (Airbnb News). Menos de 0,035% das estadias resultam em denúncia de festa, mas quando acontece, o prejuízo médio pode ultrapassar milhares de reais. Este guia cobre como cobrar, monitorar e se proteger legalmente.
O Que São Hóspedes Extras (E Por Que Importa)
Hóspede extra é qualquer pessoa além do número declarado na reserva. A confusão mais comum: visitantes diurnos (permitidos pela maioria dos anfitriões) vs. pernoites não declarados (problema potencial).
Por que isso importa:
| Problema | Impacto |
|---|---|
| Custos não cobertos | +R$20-50/dia em utilidades, limpeza extra |
| Violação de capacidade | Multas municipais (SP: até R$10.000) |
| Risco de festa | Danos, reclamações de vizinhos, suspensão |
| Cobertura AirCover | Pode ser negada se regras não forem claras |
| Seguro pessoal | Invalidado por superlotação em muitas apólices |
Política do Airbnb Sobre Hóspedes Extras (2025)
Ao contrário do que muitos pensam, o Airbnb tem políticas específicas:
1. Taxa de Hóspede Extra
O Airbnb permite cobrar taxa por pessoa adicional além de um número base. Desde maio 2025, todas as taxas obrigatórias devem aparecer nos campos oficiais — não podem ser cobradas separadamente ou listadas apenas na descrição (Airbnb Help Center).
2. Política de Perturbação Comunitária
Festas e eventos não autorizados são permanentemente banidos desde 2022. O Airbnb pode:
- Bloquear reservas de risco (algoritmo ativo)
- Suspender hóspedes que violam regras
- Exigir que anfitriões atualizem capacidade se “irrazoável”
- Suspender listagens anunciadas como “party-friendly”
Fonte: Airbnb Community Disturbance Policy
3. Sistema Anti-Festa
Algoritmo de machine learning analisa centenas de sinais:
- Reservas de última hora em imóveis inteiros
- Hóspedes sem avaliações ou com histórico negativo
- Reservas locais (mesmo CEP do hóspede)
- Padrões de feriados/finais de semana
Resultado: Desde 2020, redução de 50%+ nas denúncias de festa globalmente (Airbnb News).
Quanto Cobrar por Hóspede Extra
Análise de 250.000 listagens nos EUA mostra a distribuição de taxas:
| Faixa de Taxa | % de Anfitriões |
|---|---|
| $0 (sem taxa) | 67% |
| $1-19 | 8% |
| $20-25 | 12% (mais comum entre quem cobra) |
| $26-50 | 10% |
| $51+ | 3% |
Fonte: BnB Facts/Inside Airbnb
Recomendação 2025: R$50-125 por pessoa/noite (equivalente a $10-25 USD), dependendo do mercado e tipo de imóvel (BnBVibe).
Como Calcular Sua Taxa
Método 1: Baseado em custos
- Utilidades extras: ~R$20-30/pessoa/noite
- Limpeza adicional: ~R$15-25/pessoa
- Desgaste acelerado: ~R$10-15/pessoa
- Total sugerido: R$45-70/pessoa/noite
Método 2: % da diária
- Taxa = 15-25% da diária base por pessoa
- Exemplo: Diária R$300 → Taxa R$45-75/pessoa
Método 3: Deterrente
- Taxa alta (R$100+) para desencorajar superlotação
- Usado em imóveis de alto padrão ou áreas com restrições rígidas
Estratégia de Preço vs. Taxa Extra
Cuidado: A taxa de hóspede extra aparece no preço final quando o hóspede busca. Se sua diária base é R$200 para 2 pessoas + R$50/pessoa extra, um grupo de 4 vê R$300/noite — enquanto concorrentes com preço fixo de R$250 para 4 parecem mais baratos.
Alternativa: Precifique para a capacidade máxima e ofereça desconto para grupos menores via promoções.
→ Calcule a receita ideal do seu imóvel
Ferramentas de Monitoramento de Ocupação
1. Minut (Recomendado)
Sensor que monitora ruído, ocupação, temperatura e umidade sem câmeras internas.
Como detecta ocupação:
- Conta dispositivos móveis (iOS) na proximidade
- Alerta quando número excede o declarado
- Exemplo: 4 hóspedes confirmados, 10 dispositivos detectados → alerta
Funcionalidades:
- Monitoramento indoor e outdoor
- Detecção de cigarro
- Integração direta com Airbnb (única do mercado)
- Mensagem automática para hóspedes
- 94% dos casos resolvidos com uma mensagem
Preço: A partir de ~$99/dispositivo + assinatura mensal
Fonte: Minut
2. NoiseAware
Diferenciais:
- “Noise Risk Score” proprietário (analisa duração, não só decibéis)
- Dashboard para portfólio
- Outdoor sensor weatherproof
- Afirmam ter prevenido $105 milhões em custos de festas
Limitação: Disponível apenas nos EUA e Canadá
Fonte: NoiseAware
3. Party Squasher
Diferencial: Conta número de celulares na propriedade e arredores
- Define limite de ocupação
- Alerta por SMS/email quando excede
- Foco específico em prevenção de festas
4. Roomonitor
- Monitoramento de ruído em tempo real
- Detecção de ocupação e qualidade do ar
- “Alarm Assistant” com mediadores que contatam hóspedes
- Disponível globalmente
Comparativo Rápido
| Ferramenta | Ocupação | Ruído | Outdoor | Integração Airbnb | Disponibilidade |
|---|---|---|---|---|---|
| Minut | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | Global (exceto alguns países) |
| NoiseAware | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ | EUA/Canadá |
| Party Squasher | ✅ | ✅ | ❌ | ❌ | Global |
| Roomonitor | ✅ | ✅ | ❌ | ❌ | Global |
Fonte: Rental Scale-Up
Cobertura AirCover para Danos de Hóspedes Extras
O AirCover for Hosts cobre até US$3 milhões em danos causados por hóspedes, incluindo:
✅ Coberto:
- Danos à propriedade por hóspedes ou seus convidados
- Custos extras de limpeza por manchas, fumaça, acidentes de pets
- Custos por hóspedes adicionais não aprovados
- Perda de receita se cancelar reservas por danos
❌ Não coberto:
- Desgaste normal
- Danos por desastres naturais
- Perda de dinheiro
- Lesões pessoais (coberto por Host Liability Insurance separada)
Importante desde março 2025: Anfitriões com 6+ listagens ativas podem ter AirCover como cobertura secundária, não primária. Verifique seu seguro pessoal.
Fonte: Airbnb Host Liability Insurance Summary
Como Acionar
- Tente resolver diretamente com o hóspede (Resolution Centre)
- Prazo: 14 dias após checkout para submeter documentação
- Hóspede tem 24h para responder
- Se não pagar, Airbnb Support avalia
- Documentação necessária: fotos, vídeos, recibos, orçamentos
→ Gestão profissional com monitoramento incluído
Como Definir Regras Claras (Template)
Nas Regras da Casa
CAPACIDADE E HÓSPEDES
- Máximo: [X] hóspedes (incluindo crianças)
- Todos os hóspedes devem ser declarados na reserva
- Visitantes diurnos: Permitidos até [horário], máximo [número]
- Pernoites não declarados: Taxa de R$[valor]/pessoa + possível cancelamento
- Festas e eventos: PROIBIDOS (política Airbnb)
MONITORAMENTO
- Sensores de ruído instalados (sem gravação de áudio)
- Horário de silêncio: 22h-8h
- Exceder [X] decibéis resulta em mensagem automática
Na Comunicação Pré-Chegada
Mensagem automática (24h antes):
Olá [Nome]! Confirmando sua chegada amanhã.
Rápida verificação: sua reserva é para [X] hóspedes. Esse número continua correto? Se houver alteração, por favor atualize a reserva para que possamos preparar tudo adequadamente.
Lembrando que nossa propriedade tem monitoramento de ruído (sem gravação) para garantir o sossego de todos. Horário de silêncio: 22h-8h.
Como Configurar Taxa no Airbnb
- Acesse Listagem > Preços
- Em Taxas adicionais, selecione Taxa por hóspede extra
- Defina: Número base de hóspedes (ex: 2) e valor por pessoa adicional
- Clique Salvar
A taxa aplica-se apenas a reservas futuras. Para reservas confirmadas, envie Trip Change Request.
O Que Fazer Quando Detectar Hóspedes Extras
Passo 1: Verificação Amigável
Mensagem:
Olá! Nosso sistema detectou movimento adicional na propriedade. Tudo bem por aí? Lembrando que a reserva é para [X] pessoas. Se o número mudou, podemos atualizar para que todos estejam cobertos pelo seguro.
Por que funciona: 94% dos casos são resolvidos com uma mensagem (dados Minut). Muitas vezes é visitante diurno ou erro do sensor.
Passo 2: Solicitar Atualização
Se confirmarem hóspedes extras:
- Envie Trip Change Request pelo Airbnb
- Inclua taxa por pessoa adicional
- Documente a comunicação
Passo 3: Coletar Evidências (Se Negarem)
- Logs do sensor de ocupação
- Fotos de câmeras externas (se houver)
- Mensagens de vizinhos
- Screenshots de comunicação
Passo 4: Contatar Airbnb Support
- Use o chat ou telefone 24h (Safety Line)
- Apresente evidências organizadas
- Solicite ação (atualização de reserva, cancelamento, ou reembolso por danos)
Passo 5: Após Checkout
- Vistoria detalhada
- Documentação fotográfica de qualquer dano
- Submit AirCover claim em até 14 dias se necessário
Estatísticas de Festas e Prevenção (2024-2025)
O Airbnb investe pesado em prevenção:
Bloqueios por feriado (EUA):
- Ano Novo 2024: 33.000 pessoas bloqueadas
- Halloween 2024: 38.000 pessoas bloqueadas
- Memorial Day + 4 de Julho 2024: 51.000 pessoas bloqueadas
Impacto global:
- 74.000 pessoas bloqueadas globalmente no Ano Novo 2024
- 50%+ de redução em denúncias de festa desde 2020
- Menos de 0,035% das estadias resultam em alegação de festa (2024)
- Menos de 0,06% das reservas nos EUA resultam em denúncia de festa (2024)
Fonte: Airbnb News
O que o algoritmo considera alto risco:
- Reservas de 1-3 noites em casas inteiras
- Hóspedes locais (mesmo CEP) sem avaliações positivas
- Reservas de última hora em feriados
- Imóveis grandes em áreas residenciais
Checklist: Proteção Contra Hóspedes Não Autorizados
Antes da Reserva:
- Capacidade máxima realista definida
- Taxa de hóspede extra configurada
- Regras da casa claras e visíveis
- Instant Book com filtros (ID verificado, avaliações positivas)
Monitoramento:
- Sensor de ruído/ocupação instalado
- Câmera externa (entrada) com disclosure
- Mensagem automática pré-chegada
- Vizinhos informados (com seu contato)
Documentação:
- Vistoria fotográfica pré/pós estadia
- Logs de comunicação salvos
- Contrato com regras assinado (opcional mas recomendado)
Cobertura:
- AirCover ativo (automático no Airbnb)
- Seguro pessoal complementar verificado
- Limites de capacidade dentro da apólice
Perguntas Frequentes
Posso cobrar taxa de hóspede extra retroativamente?
Não automaticamente. Você precisa enviar Trip Change Request. Se o hóspede recusar, pode abrir disputa com Airbnb Support, mas o resultado não é garantido.
Câmeras internas são permitidas?
Não. O Airbnb proíbe câmeras ou dispositivos de gravação em espaços internos. Câmeras externas são permitidas com disclosure na listagem.
Visitantes contam como hóspedes extras?
Depende das suas regras. Visitantes diurnos que não pernoitam geralmente não contam, mas devem estar especificados nas regras da casa.
O AirCover cobre festa não autorizada?
Sim, danos causados por hóspedes ou seus convidados são cobertos. Você precisa documentar e submeter em até 14 dias. Festas em si resultam em suspensão do hóspede, não apenas cobrança.
Qual a capacidade máxima legal no Brasil?
Varia por município e tipo de imóvel. Em condomínios, a convenção pode estabelecer limites. Verifique com a administração e legislação local.
Conclusão
Hóspedes extras não declarados são mais que inconveniência — são risco financeiro, legal e reputacional. A boa notícia: com regras claras, taxas configuradas, monitoramento adequado e conhecimento da cobertura AirCover, você minimiza problemas e resolve rapidamente os que surgirem.
Resumo das ações:
- Configure taxa de R$50-125/pessoa extra
- Instale sensor de ocupação (Minut recomendado)
- Automatize mensagens pré-chegada
- Documente tudo
- Conheça o processo de claim AirCover
→ Gestão profissional HostnJoy com monitoramento e suporte 24h
