Regras de check-in e check-out 2026: o que a Portaria 28/2025 muda (e o que anfitriões Airbnb devem copiar)

A Portaria nº 28/2025 do Ministério do Turismo entrou em vigor em 15 de dezembro de 2025. Ela padroniza check-in, check-out e limpeza em meios de hospedagem tradicionais (hotéis, pousadas, resorts, hostels, flats). A diária agora equivale oficialmente a 24 horas, com até 3 horas reservadas para higienização entre hóspedes e mínimo de 21 horas de uso efetivo (Ministério do Turismo, setembro 2025).

A Portaria NÃO se aplica a aluguéis de temporada via Airbnb, Booking ou similares. A norma é restrita a estabelecimentos com CNAE de meio de hospedagem (Panrotas, dezembro 2025).

Dito isso, adotar as práticas da Portaria no seu aluguel de temporada é uma vantagem competitiva. Horários claros, intervalo de limpeza padronizado e comunicação transparente são o que separa anfitriões amadores de operações profissionais que mantêm avaliação 4.9+.

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O que a Portaria 28/2025 determina (resumo direto)

A norma regulamenta o artigo 23 da Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/2008) e estabelece cinco pontos:

1. Diária = 24 horas. O preço da diária corresponde a 24 horas completas de uso da unidade. Não mais “faixas horárias” como muitos hotéis praticavam (check-in 14h, check-out 12h = 22 horas, não 24).

2. Até 3 horas para limpeza. Dentro das 24 horas, o estabelecimento pode reservar até 3 horas para arrumação, higienização e troca de enxoval. O hóspede tem garantidas pelo menos 21 horas de ocupação efetiva, sem custo extra.

3. Horários são livres, mas devem ser comunicados. Cada estabelecimento define seus horários de check-in e check-out, desde que informe ao hóspede antes da estadia (no site, plataforma de reserva ou voucher). A omissão pode ser interpretada como falha na prestação de serviço.

4. Early check-in e late check-out podem ser cobrados. Tarifas extras são permitidas, desde que informadas previamente e não comprometam o tempo de limpeza nem o mínimo de 21 horas.

5. FNRH digital. A Ficha Nacional de Registro de Hóspedes passa a ser 100% digital, com pré-check-in via QR Code ou link, autenticação pelo gov.br e integração com plataforma nacional.

Quem é fiscalizado: Hotéis, pousadas, resorts, hostels, flats e apart-hotéis com CNAE de meio de hospedagem. A fiscalização cabe ao Ministério do Turismo, com sanções previstas na Lei 11.771/2008 (texto da Portaria no site do MTur).

Quem NÃO é afetado: Imóveis residenciais alugados por temporada via Airbnb, Booking, Vrbo ou direto. Esses não são enquadrados como meios de hospedagem pelo MTur.

Por que anfitriões Airbnb devem se importar (mesmo sem obrigação legal)

A Portaria não te obriga a nada. Mas suas práticas resolvem os 3 maiores geradores de avaliação negativa em aluguel de temporada:

Problema 1: Conflito de horários

Hóspede chega às 13h, imóvel não está pronto. Ou pede para ficar até 14h no check-out e você tem outro hóspede chegando às 15h.

Solução inspirada na Portaria: Defina e comunique horários fixos ANTES da reserva. Check-in a partir de 15h, check-out até 11h. Coloque no anúncio, na mensagem de confirmação e na mensagem do dia anterior. Sem surpresas.

Problema 2: Limpeza corrida entre estadias

Se o check-out é 11h e o check-in é 14h, sobram 3 horas. Parece suficiente, mas na prática: a equipe de limpeza precisa chegar, o hóspede anterior pode atrasar 20 minutos, a limpeza de um 2Q leva 1h30-2h, reposição de amenities mais 15 minutos, conferência final 10 minutos. Sem margem para imprevistos.

Solução: Adote o intervalo mínimo de 3 horas da Portaria como padrão. Se possível, trabalhe com 4 horas (check-out 10h, check-in 14h ou check-out 11h, check-in 15h). Isso protege a qualidade da limpeza e suas avaliações.

Problema 3: Falta de comunicação gera reclamação

O hóspede não leu as regras (nunca lê). Chega 2 horas antes. Liga perguntando “posso entrar mais cedo?”. Ou quer sair 3 horas depois sem avisar.

Solução: Automatize 4 mensagens:

• Ao confirmar reserva: “Check-in a partir de 15h, check-out até 11h. Precisa de horário diferente? Avise com 24h de antecedência e verificamos disponibilidade.”
• 48h antes do check-in: Instruções de acesso (código da fechadura, endereço exato, orientações de estacionamento).
• Manhã do check-out: “Lembre-se: check-out até 11h. Deixe as chaves [local] e o lixo separado. Obrigado pela estadia!”
• Após check-out: Agradecimento + pedido gentil de avaliação.

Check-in e check-out no Airbnb: melhores práticas com dados

Self check-in: o padrão de 2026

O Airbnb prioriza imóveis com self check-in nos resultados de busca. É um dos filtros mais usados por hóspedes, especialmente em viagens corporativas e chegadas noturnas.

Como implementar:

• Fechadura digital com código (R$ 300-800). Gere código novo para cada reserva. Elimina troca de chaves, coordenação de horários e risco de cópia.
• Cofre de chaves externo (R$ 80-200). Alternativa mais barata. Fixado na parede externa com código numérico. Funciona, mas é menos seguro que fechadura digital.
• Portaria 24h com autorização. Se o prédio tem portaria, cadastre o hóspede pelo nome e período da reserva. Nenhum custo extra.

Self check-in resolve 90% dos conflitos de horário. O hóspede chega quando quiser (a partir do horário definido) sem depender de você.

Horários que funcionam na prática

Regra de ouro: Nunca programe check-in no mesmo horário do check-out. Se o check-out é 11h e o próximo check-in é 11h, qualquer atraso do hóspede anterior gera efeito cascata.

Para imóveis com alta rotatividade (15-20 reservas/mês), a janela de limpeza é a operação mais crítica. Um atraso de 30 minutos pode comprometer a experiência do próximo hóspede e gerar avaliação negativa antes mesmo de a estadia começar.

Early check-in e late check-out: cobrar ou não?

A Portaria permite que hotéis cobrem. No Airbnb, a decisão é sua.

Quando oferecer de graça

Se não tem reserva antes nem depois (calendário livre dos dois lados), ceder 1-2 horas de flexibilidade custa zero e gera boa vontade. “Claro, pode chegar a partir das 13h, o apartamento já estará pronto.” Esse tipo de gesto aparece em avaliações.

Quando cobrar

Se tem back-to-back (check-out + check-in no mesmo dia), flexibilidade significa comprometer limpeza ou pagar hora extra da equipe. Opções:

• Não oferecer: “Infelizmente temos outra reserva, mas você pode deixar a mala na portaria e aproveitar o bairro.”
• Cobrar taxa fixa: R$ 50-100 por early check-in ou late check-out (dependendo do mercado). Informe na confirmação da reserva, não no dia.

Dica: Crie uma mensagem automática para pedidos de horário diferente: “Verificaremos disponibilidade e confirmaremos em até 2 horas. Se possível, há uma taxa de R$ [valor] para [early/late]. Caso não seja possível, temos [alternativa: guarda-volumes na portaria, dica de café próximo para esperar].”

Protocolo de limpeza entre estadias: o checklist que protege avaliações

A Portaria exige “higienização completa, troca de roupa de cama e toalhas” em frequência compatível com o perfil do estabelecimento. Para aluguel de temporada, o padrão é limpeza completa entre CADA estadia.

Checklist operacional (tempo: 1h30-2h para apartamento 2Q):

• Retirar lixo de todos os cômodos
• Trocar toda roupa de cama e toalhas
• Limpar banheiro completo (vaso, box, pia, espelho, chão)
• Limpar cozinha (fogão, pia, bancada, geladeira se necessário)
• Aspirar e passar pano em todos os pisos
• Verificar funcionamento de chuveiro, ar-condicionado, fechaduras
• Repor amenities (xampu, sabonete, papel higiênico, café)
• Conferir estoque de toalhas e roupas de cama
• Fotografar imóvel pronto (proteção contra reclamações infundadas)

Para quem gerencia múltiplos imóveis, esse checklist precisa ser padronizado e verificável. A HostnJoy opera com checklist fotográfico pós-limpeza em cada estadia, garantindo que o padrão se mantém mesmo com rotatividade de equipe.

Para o inventário completo do que seu banheiro precisa ter, veja nosso checklist de banheiro para Airbnb.

O que muda se você opera como hospedagem (CNAE hotel/pousada)

Se seu imóvel está registrado como meio de hospedagem (flat, apart-hotel, pousada com CNAE), a Portaria 28/2025 se aplica integralmente. Você precisa:

• Informar horários de check-in e check-out em todas as plataformas
• Garantir mínimo de 21 horas de uso efetivo ao hóspede
• Não exceder 3 horas de intervalo para limpeza
• Oferecer troca de enxoval durante a estadia
• Comunicar tarifas de early/late previamente
• Implementar FNRH digital

O descumprimento pode gerar fiscalização pelo MTur e sanções previstas na Lei 11.771/2008. Se você está na dúvida sobre seu enquadramento, consulte um contador. Para entender a tributação, veja nosso guia de como declarar Airbnb no imposto de renda.

Perguntas frequentes

A Portaria 28/2025 se aplica ao meu Airbnb?

Não, se seu imóvel é residencial alugado por temporada via plataformas. A norma se aplica a meios de hospedagem com CNAE específico (hotéis, pousadas, resorts, hostels, flats, apart-hotéis). Imóveis residenciais em plataformas como Airbnb e Booking não são regulados por esta portaria.

Qual o melhor horário de check-in e check-out para Airbnb?

O padrão mais usado é check-in às 15h e check-out às 11h, com 4 horas de janela para limpeza. Se você opera com self check-in (fechadura digital), pode ser mais flexível no horário de chegada sem precisar estar presente.

Posso cobrar por early check-in ou late check-out no Airbnb?

Sim, o Airbnb não proíbe. A recomendação é comunicar a possibilidade e o valor antes da reserva ser confirmada. Valores típicos: R$ 50-100 por período. Se não há reserva antes ou depois, oferecer gratuitamente gera avaliações melhores.

Quanto tempo devo reservar entre hóspedes para limpeza?

Mínimo de 3 horas para apartamento até 2 quartos. Para imóveis maiores (3Q+) ou casas, considere 4-5 horas. No Airbnb, configure o “tempo de preparação” nas configurações do calendário para bloquear automaticamente o período entre reservas.

A FNRH digital vale para Airbnb?

Não. A Ficha Nacional de Registro de Hóspedes é obrigatória para meios de hospedagem regulados. Para aluguel de temporada residencial, não há essa exigência. O Airbnb coleta dados dos hóspedes na própria plataforma.

Gestão profissional: check-in e limpeza no piloto automático

Coordenar horários, equipe de limpeza, comunicação com hóspede e reposição de amenities para 15-20 reservas por mês é operação pura. Um atraso de 30 minutos desencadeia problemas que custam avaliações.

A HostnJoy opera gestão completa em SP, RJ e BH com self check-in padronizado (fechadura digital), equipe de limpeza escalada com janela mínima de 3 horas, mensagens automáticas em cada etapa e checklist fotográfico pós-limpeza. Taxa de 16% sobre receita bruta, zero mensalidade.

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Fontes: Portaria MTur nº 28/2025 (DOU 17/09/2025), Ministério do Turismo (gov.br), Panrotas, MPPR, Lei 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo).