Quanto Cobra um Administrador de Airbnb no Brasil em 2025 [Preços Reais]

Vamos direto ao ponto: administradores de Airbnb no Brasil cobram entre 15% a 35% da receita bruta em 2025. Mas essa resposta simples esconde uma realidade mais complexa que pode custar caro se você não entender os detalhes.

Este guia mostra os preços reais praticados, taxas que ninguém menciona na primeira conversa e, principalmente, quando vale a pena pagar por gestão profissional vs quando você está jogando dinheiro fora.

A Realidade Crua dos Preços em 2025

Depois de analisar mais de 200 propostas de administradores no Brasil, a verdade é:

20% é a taxa mais comum para gestão completa, mas o que está “incluído” varia drasticamente entre empresas. Algumas cobram 15% mas enfiam taxas extras que chegam a mais 8-10%. Outras cobram 25% mas incluem absolutamente tudo.

O mercado está profissionalizando rapidamente. Empresas sérias investem em tecnologia, treinamento e sistemas. Isso custa mais, mas entrega resultados melhores. Administradores “baratos” (10-12%) geralmente são pessoas físicas sem estrutura - funcionam até aparecer o primeiro problema sério.

A pergunta não é “quanto custa?” A pergunta é “quanto minha propriedade precisa faturar para justificar terceirização?” Se seu Airbnb faz menos de R$ 3.500/mês, provavelmente não vale a pena.

→ Calcule se vale a pena para sua propriedade - Simulação HostnJoy

Breakdown Real: O Que Você Vai Pagar

Estrutura de Preços Mais Comum (2025)

Gestão Básica - 15% a 18%

• Criação de anúncios
• Comunicação com hóspedes
• Check-in/check-out
• Coordenação de limpeza

Mas prepare-se para extras:

• Taxa de setup: R$ 500-1.200
• Limpeza: R$ 80-150 por rotatividade
• Suprimentos: R$ 60-100/mês
• Manutenção: Custo + 20-30% taxa de coordenação

Custo real mensal: Taxa básica + R$ 400-600 em extras

Gestão Completa - 20% a 25%

• Tudo da básica +
• Precificação dinâmica
• Fotografia profissional
• Gestão de suprimentos
• Manutenção incluída (até R$ 300/mês)
• Suporte 24/7

Gestão Premium - 25% a 35%

• Tudo da completa +
• Design de interiores
• Marketing avançado
• Consultoria jurídica/tributária
• Concierge para hóspedes
• Relatórios detalhados

Empresas Reais, Preços Reais

HostnJoy - Taxa Única 16%

O que está incluído:

• Gestão completa sem taxas extras
• Precificação dinâmica com 30+ variáveis
• Gerente de conta dedicado
• Suporte 24/7 multilíngue
• Fotografia profissional
• Seguro para emergências

Resultado médio: +30% aumento na receita Cidades: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte

Por que 16% funciona: Não cobramos taxas extras que outras empresas enfiam depois. O que você vê é o que você paga.

Anfitrião SP - 15% + Extras

Taxa base: 15% da receita Extras típicos:

• Limpeza: R$ 120 por rotatividade
• Suprimentos: R$ 80/mês
• Setup inicial: R$ 800

Custo real: ~22% para propriedade que fatura R$ 4.000/mês

B.Homy - Preço Sob Consulta

Modelo: “B.Homyzação” completa Inclui: Design + mobília + gestão Foco: Propriedades de alto padrão Estimativa: 25-30% + investimento inicial alto

Empresas Regionais - 20% a 35%

Vantagem: Preços menores, conhecimento local Desvantagem: Estrutura limitada, sem backup para problemas

Quando funciona: Propriedades simples, mercados estáveis, proprietários com tempo

A Matemática da Terceirização

Exemplo Prático: Apartamento em Copacabana

Gestão Própria:

• Receita mensal: R$ 4.200
• Custos (limpeza, suprimentos, tempo): R$ 600
• Receita líquida: R$ 3.600

Gestão Profissional (20%):

• Receita mensal otimizada: R$ 5.100 (+21%)
• Taxa de gestão: R$ 1.020
• Receita líquida: R$ 4.080

Ganho líquido: +R$ 480/mês (+13%)

Mas não é só dinheiro: Você ganha 15-20 horas/mês que pode usar em outras atividades.

Quando NÃO Vale a Pena

❌ Propriedade fatura menos de R$ 3.500/mês ❌ Você mora perto e tem tempo disponível ❌ Margem de lucro já é apertada ❌ Mercado local tem pouca demanda ❌ Prédio tem restrições crescentes

Quando Vale MUITO a Pena

✅ Múltiplas propriedades ✅ Você mora longe ✅ Tem atividade principal mais rentável ✅ Propriedade de alto valor ✅ Mercado turístico consolidado

Taxas Que Ninguém Conta na Primeira Conversa

Setup e Onboarding (R$ 300-1.500)

O que alegam incluir:

• Fotografia profissional
• Criação de anúncios
• “Otimização” da propriedade

A realidade:

• Fotos básicas
• Anúncios copiados de templates
• “Otimização” = colocar algumas almofadas

Nossa recomendação: Pergunte para ver exemplos reais do trabalho.

Manutenção “Coordenada” (+20-30%)

Administradores não fazem manutenção - eles ligam para terceiros e cobram taxa por “coordenar”. Um reparo de R$ 200 vira R$ 260.

Pergunte sempre: “A taxa de manutenção está incluída até que valor?”

Reposição de Suprimentos (+Markup)

Papel higiênico que custa R$ 15 no mercado vira R$ 22 “por conveniência”. Multiply isso por todos os itens.

Alternativa: Negocie que você fornece suprimentos básicos.

”Emergências” Fora do Horário

Chaveiro às 23h que custaria R$ 150 vira R$ 300 porque “foi emergência coordenada pelo administrador”.

Proteção: Defina por escrito o que é emergência real vs problema que pode esperar.

Diferenças Regionais Importantes

São Paulo - Mercado Mais Caro

Faixa: 15-30% da receita bruta Justificativa: Clientela corporativa, expectativas altas Resultado: Receitas maiores compensam taxas maiores

Rio de Janeiro - Complicações Extras

Faixa: 15-30% + taxa de turismo Consideração: ISS municipal, regulamentação específica Expertise necessária: Conhecimento das regras locais

Capitais Secundárias - Preços Menores

Faixa: 15-35% Vantagem: Custos operacionais menores Desvantagem: Menos opções de qualidade

Interior - Cuidado com “Especialistas”

Realidade: Muitas pessoas se vendem como especialistas sem experiência real Teste: Peça referências verificáveis de outros proprietários

Red Flags: Administradores Para Evitar

Promessas Irreais

❌ “Garantimos 80% de ocupação” - Ninguém pode garantir isso ❌ “Aumento de 250% na receita” - Possível, mas não em todo mercado

Falta de Transparência

❌ Não mostra relatórios de outras propriedades ❌ Não tem referências verificáveis ❌ Evita falar sobre custos extras ❌ Pressiona para assinar rapidamente

Estrutura Inadequada

❌ Uma pessoa só “especialista em tudo” ❌ Sem backup para emergências ❌ Sem sistema de gestão profissional ❌ Comunicação só por WhatsApp

Perguntas Essenciais Para Fazer

Sobre Custos

1. “Qual o custo total mensal real para uma propriedade como a minha?”
2. “Que taxas extras posso esperar nos primeiros 6 meses?”
3. “Como funciona cobrança de manutenção e emergências?”
4. “Posso ver exemplos de relatórios de custos de outros clientes?”

Sobre Performance

1. “Qual a taxa média de ocupação das propriedades que vocês gerenciam?”
2. “Podem mostrar antes/depois de receitas de clientes similares?”
3. “Como é feita a precificação dinâmica?”
4. “Que garantias oferecem sobre resultados?”

Sobre Operação

1. “Quem atende emergências às 2h da manhã?”
2. “Como funciona quando a pessoa responsável fica doente/viaja?”
3. “Que tecnologia usam para gestão?”
4. “Como é feita comunicação comigo?”

Nossa Abordagem na HostnJoy

Por Que Cobramos 16%

Não somos os mais baratos nem os mais caros. Cobramos o que é necessário para entregar qualidade consistente:

• Equipe dedicada (não freelancers eventuais)
• Tecnologia própria (não planilhas do Excel)
• Backup para tudo (pessoa fica doente, tem substituto)
• Investimento contínuo em treinamento e sistemas

O Que Realmente Incluímos

Gestão completa sem surpresas:

• Precificação dinâmica profissional
• Comunicação 24/7 em português/inglês/espanhol
• Coordenação de limpeza e manutenção
• Fotografia profissional
• Relatórios mensais detalhados
• Gerente de conta dedicado

O que NÃO cobramos extra:

• Taxa de setup
• Coordenação de manutenção
• Reposição de suprimentos básicos
• Atendimento de emergência
• Relatórios e comunicação

Transparência Total

Fornecemos relatórios mensais mostrando:

• Receita bruta por dia
• Custos detalhados por categoria
• Comparativo com mês anterior
• Sugestões de melhorias

Decisão Final: Vale a Pena Para Você?

Faça as Contas Honestas

Sua propriedade precisa:

• Faturar pelo menos R$ 3.500/mês
• Ter potencial de otimização (não estar já no máximo)
• Estar em mercado com demanda consistente
• Você ter outras prioridades mais rentáveis que gestão

Teste Conservador

Assuma que administrador profissional:

• Vai custar 20-25% da receita (sendo realista)
• Pode aumentar receita em 15-20% (não 50%)
• Vai ter custos extras ocasionais
• Leva 3-6 meses para otimizar totalmente

Se mesmo com essas premissas conservadoras você sai ganhando, vale a pena.

Quando Terceirizar É Estratégico

✅ Você tem múltiplas propriedades ✅ Quer expandir para outras cidades ✅ Gestão atual toma tempo de atividade mais lucrativa ✅ Precisa de previsibilidade e menos dor de cabeça ✅ Quer profissionalizar para escalar

Gestão profissional é investimento em escalabilidade e paz de espírito, não necessariamente em lucro máximo imediato.

Próximos Passos

Se Decidiu Terceirizar

1. Defina orçamento realista (20-25% da receita)
2. Entreviste pelo menos 3 empresas
3. Peça referências verificáveis
4. Negocie período de teste (3 meses)
5. Documente expectativas por escrito

Se Vai Continuar Autogerindo

1. Invista em ferramentas de automação
2. Profissionalize seus processos
3. Considere terceirização parcial (só limpeza, por exemplo)
4. Reavalie quando chegar a múltiplas propriedades

Calcule se terceirização vale para sua propriedade - Simulação gratuita

Converse com nosso time sobre sua situação específica

A decisão certa é aquela que se encaixa na sua situação financeira atual e nos seus objetivos de longo prazo. Não existe resposta única - existe a resposta certa para você.

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Última atualização: Junho 2025