Regulamentação Airbnb no Rio de Janeiro: guia 2026

Nenhuma capital brasileira vive um momento regulatório tão quente para o Airbnb quanto o Rio de Janeiro. Três frentes se movem ao mesmo tempo: a Câmara Municipal tramita um projeto de lei que cria cadastro obrigatório de anfitriões com multas para quem operar fora dele, o STJ decidiu em maio que condomínio com convenção omissa pode barrar a atividade e, em junho, suspendeu todas as ações judiciais sobre o tema no país até julgamento definitivo. Ao fundo, o setor hoteleiro pressiona com um número que circulou na própria Câmara: cerca de 40 mil imóveis de temporada no Rio movimentando na casa de R$ 2,1 bilhões por ano sem recolhimento municipal específico.

Quem opera regular hoje atravessa esse cenário sem susto. Quem opera no improviso pode ser pego pela mudança de regra no meio do jogo. Este guia mapeia o que já vale, o que está em tramitação e o que fazer agora.

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O momento: PL 2265/2026, o projeto que quer cadastrar o Airbnb carioca

O texto em tramitação na Câmara Municipal é o PL 2265/2026, protocolado em maio de 2026 como reformulação do PL 372/2025, de autoria do vereador Salvino Oliveira (PSD) com Carlo Caiado (PSD, presidente da Câmara), Márcio Ribeiro (PSD) e Dr. Gilberto. Ele nasceu de uma comissão especial que passou 2025 ouvindo hotelaria, plataformas e proprietários em cerca de 12 audiências públicas, e aprovou relatório final em dezembro de 2025 por 3 votos a 1, com a tese de que a locação sem regras configura “hotelaria clandestina”.

O que o projeto prevê, nas versões divulgadas até o fechamento deste guia:

• Cadastro Municipal Simplificado de Hospedagem Temporária: o anfitrião se registra na Prefeitura, informa dados de check-in, check-out e valores recebidos, e exibe o número de registro no anúncio. Não exige alvará.
• Obrigações para as plataformas: inscrição fiscal municipal, entrega de dados de reservas à Prefeitura quando solicitados e possibilidade de retenção do ISS na fonte como substitutas tributárias.
• Autorização do condomínio: a operação em condomínio residencial depende de autorização expressa aprovada em assembleia por 2/3 das unidades, na linha do que o STJ já decidiu. Sem essa autorização, o cadastro é negado.
• Multas: as versões divulgadas citam valores de R$ 1.000 para o anfitrião (dobrando em reincidência) a R$ 10.000 para plataformas e intermediários. Os números divergem entre fontes e podem mudar no texto final.
• Privacidade: proíbe câmeras em áreas internas do imóvel anunciado e obriga a informar câmeras externas no anúncio.
• Tributo novo, não: o texto atual não cria taxa de turismo nem ISS novo. A tributação foi deixada para a Reforma Tributária (IBS/CBS), segundo a cobertura da tramitação. Vale lembrar o precedente: o PL 1001/2018, que tentou criar taxa de até R$ 10 por diária, foi considerado inconstitucional pela própria consultoria técnica da Câmara.

Status: o projeto segue nas comissões, sem votação em plenário até o início de julho de 2026. O Airbnb reagiu publicamente, defendendo a legalidade da temporada pela Lei 8.245/91 e citando dados próprios: 90% dos anfitriões cariocas têm apenas 1 ou 2 anúncios, cerca de 30% são aposentados, 76% dos anúncios ficam disponíveis menos de um terço do ano, e a atividade teria movimentado R$ 6 bilhões no PIB do Rio em 2023. A mobilização de anfitriões contra as restrições passou de 110 mil assinaturas em junho.

As cinco frentes regulatórias no Rio hoje

ISS no Rio: 5% na alíquota genérica, e o que isso significa

No município do Rio, hospedagem (item 9.01 da lista de serviços) recai na alíquota genérica de 5% do ISS, prevista no art. 33 da Lei 691/1984 com a redação da Lei 3.691/2003. Não há alíquota reduzida específica para hospedagem na capital fluminense.

Os cenários:

• Pessoa física por temporada (Lei 8.245/91, até 90 dias): em regra, não recolhe ISS. Locação pura é obrigação de dar, não serviço, e a jurisprudência do STF (na linha da Súmula 31) afasta ISS sobre locação de imóvel.
• Pessoa jurídica com CNAE de hospedagem: ISS de 5% devido, com inscrição municipal e recolhimento mensal.
• Sinal de direção: em 2025, o TJRJ confirmou que o Airbnb faz intermediação de hospedagem e obrigou a plataforma a reter e recolher ISS, mas no caso do município de Petrópolis (Lei municipal 8.299/22), não da capital. Não existe hoje convênio de recolhimento entre a Prefeitura do Rio e o Airbnb; o PL 2265/2026 quer criar exatamente essa ponte via substituição tributária.

IPTU: a reclassificação mais cara do Brasil

O Rio tem o maior salto de IPTU entre uso residencial e comercial das grandes capitais: 1,0% para unidades residenciais contra 2,5% para não residenciais (art. 67 da Lei 691/1984, com a Planta de Valores da Lei 6.250/2017). É um multiplicador de 2,5x, contra 1,5x em São Paulo.

Imóvel declarado residencial operando como hospedagem profissional em escala se expõe a reclassificação com cobrança retroativa. A blindagem clássica é o regime de temporada da Lei 8.245/91, que preserva o uso residencial: estadias de até 90 dias, sem serviços de hotelaria (café da manhã, recepção, arrumação diária). O item 9.01 carioca é explícito ao alcançar “ocupação por temporada com fornecimento de serviço”: a fronteira entre temporada e hospedagem é o serviço prestado, não a plataforma usada.

Condomínio no Rio: o epicentro nacional da briga

O Rio concentra a disputa condominial mais intensa do país, e não por acaso: a análise Reuters/AirDNA apontou que Ipanema tem cerca de 1 anúncio de Airbnb para cada 7 domicílios, com crescimento de 24% desde 2019, e Copacabana em trajetória parecida, num estoque de prédios majoritariamente erguido entre os anos 1940 e 1970, com convenções residenciais que nunca mencionaram plataforma nenhuma.

O quadro jurídico em julho de 2026:

• A regra do STJ vale: desde o REsp 2.121.055 (Segunda Seção, 7/5/2026, placar 5x4), oferecer unidade residencial em plataforma exige autorização de 2/3 dos condôminos quando a convenção é omissa. O detalhe completo está em STJ Airbnb em condomínios.
• Tema 1.443, o freio de junho: no início de junho de 2026, o STJ afetou dois recursos (REsp 2.272.536 e 2.272.537) ao rito dos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo, para fixar tese vinculante sobre se a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação de curta duração. Enquanto isso, todas as ações individuais e coletivas sobre o tema estão suspensas no país. Na prática: quem já opera ganhou uma janela; quem quer proibir também aguarda.
• Os tribunais já se alinharam: levantamento do escritório Cescon Barrieu divulgado em 1º de julho de 2026 mostra que 84% das decisões estaduais de 2026 seguem a linha restritiva do STJ, ante 65% em 2025, com as disputas partindo predominantemente de prédios antigos em cidades turísticas. Exatamente o perfil da Zona Sul.
• Caso carioca emblemático: em outubro de 2025, a 2ª Câmara do TJRJ negou liminar a um proprietário de Ipanema (edifício da Rua Maria Quitéria) que queria continuar operando após a assembleia proibir a curta temporada.
• Proteção contra retroatividade: em 2024, o TJRJ também decidiu a favor de um anfitrião num ponto importante: condomínio que proibiu a atividade em assembleia não pode multar retroativamente reservas contratadas antes da proibição. Guarde as datas das suas reservas e das assembleias do prédio.

Para quem opera em Copacabana, Leblon ou Botafogo, a leitura é a mesma: a convenção do prédio vale mais do que qualquer alvará. Prédios novos com cláusula expressa de temporada seguem tranquilos; convenção omissa exige assembleia ou aceitação consciente do risco. A orientação do Secovi Rio e do SindicoNet aos síndicos após a decisão foi de prudência: deliberar em assembleia com pauta específica e documentar em ata, sem proibições açodadas.

Reforma Tributária: onde a conta municipal vai parar

A tramitação carioca deixou a tributação para o sistema nacional: com a LC 214/2025, a hospedagem de curta duração entra no IBS/CBS com redução de 60% sobre a alíquota padrão aplicável a serviços de hotelaria, em transição até 2033. Em janeiro de 2026, a própria Receita Federal veio a público desmentir que haveria “imposto novo imediato” sobre aluguel de temporada em 2026: a alíquota de teste do ano é simbólica. O panorama completo está em Reforma Tributária aplicada ao Airbnb, e a decisão de estrutura em PF ou PJ em 2026.

O que fazer agora: checklist do anfitrião carioca

1. Convenção primeiro. Confirme o que o seu prédio diz e quando disse. Documente convenção, regimento e atas com datas.
2. Se a convenção é omissa e a operação importa para você, avalie propor assembleia com pauta específica (2/3 das unidades). Com o Tema 1.443 pendente, há uma janela de relativa calma processual.
3. Regularize o regime fiscal: PF por temporada com carnê-leão mensal, ou PJ com CNAE de hospedagem, ISS de 5% e Cadastur. Nunca MEI para hospedagem.
4. Prepare-se para o cadastro municipal: se o PL 2265/2026 virar lei, você precisará informar datas de check-in/check-out e valores. Quem já mantém extrato reserva a reserva está pronto no dia 1.
5. Guarde comprovantes de reservas por data. A proteção contra multa retroativa depende de você provar quando cada reserva foi contratada.
6. Acompanhe a votação. O texto pode mudar nas comissões; multas e exigências citadas aqui refletem as versões divulgadas até julho de 2026.

Para os números que essa regularização protege, veja quanto rende um Airbnb no Rio de Janeiro.

Perguntas frequentes

O Rio de Janeiro vai proibir o Airbnb?

Não é o que está na mesa. O PL 2265/2026 regulamenta em vez de proibir: cria cadastro municipal, obrigações de dados para as plataformas e multas para operação irregular, sem taxa nova e sem proibição geral. A restrição real hoje vem do condomínio (regra do STJ), não da Prefeitura.

O que é o PL 2265/2026 do Airbnb no Rio?

É o projeto de lei em tramitação na Câmara Municipal do Rio, protocolado em maio de 2026 em substituição ao PL 372/2025. Cria o Cadastro Municipal Simplificado de Hospedagem Temporária, exige o número de registro nos anúncios, obriga plataformas a fornecer dados e prevê multas nas versões divulgadas. Ainda não é lei e o texto pode mudar.

Preciso pagar ISS no Rio se alugo por temporada como pessoa física?

Em regra, não. Locação por temporada da Lei 8.245/91 é locação, não serviço, e não sofre ISS. O ISS de 5% (alíquota genérica da Lei 691/1984) alcança a hospedagem, tipicamente via PJ com CNAE próprio ou quando há fornecimento de serviços junto à ocupação, como o item 9.01 carioca descreve.

Meu prédio em Copacabana proibiu Airbnb em assembleia. Posso ser multado pelas reservas antigas?

Pela jurisprudência do TJRJ, não pelas reservas contratadas antes da proibição: em 2024 o tribunal vedou multa retroativa a reservas anteriores à assembleia. Reservas novas após a deliberação são outra história. Guarde os comprovantes com datas.

O que é o Tema 1.443 do STJ e o que muda para mim?

É o julgamento em rito repetitivo que vai fixar tese vinculante sobre se a cláusula de destinação residencial basta para proibir a locação de curta duração. Enquanto não é julgado, todas as ações sobre o tema estão suspensas no país. A regra prática do REsp 2.121.055 (2/3 para autorizar em convenção omissa) segue como norte, e 84% das decisões estaduais de 2026 já seguem essa linha.

Como a regulamentação do Rio se compara à de outras capitais?

O Rio tem o PL de cadastro em estágio mais avançado entre as capitais (Florianópolis discute proposta parecida, o PL 19.534/2025) e o maior salto de IPTU residencial-comercial (1,0% para 2,5%). O ISS de 5% é igual ao de São Paulo. Compare com a regulamentação em São Paulo, em Belo Horizonte, em Brasília e em Florianópolis.

Fontes

Fontes: Câmara Municipal do Rio de Janeiro (audiências públicas sobre locação por temporada; comissão especial, relatório final de 15/12/2025); cobertura da tramitação do PL 2265/2026 (Tempo Real RJ, Correio do Brasil, Portas, O Globo via ADEMI-RJ); Airbnb Newsroom Brasil (posicionamento sobre os PLs 107/2025 e 372/2025 e dados de anfitriões do Rio); Exame (mobilização de anfitriões, junho/2026); Lei Municipal 691/1984 (Código Tributário do Município do Rio, arts. 8, 33 e 67), Lei 3.691/2003 e Lei 6.250/2017; Secretaria Municipal de Fazenda do Rio (alíquotas); Lei Federal 8.245/91; Lei Federal 11.771/2008 (Cadastur); LC 214/2025 (Reforma Tributária); Receita Federal (nota de janeiro/2026); STJ, REsp 2.121.055 (Segunda Seção, 7/5/2026) e Tema 1.443 (REsp 2.272.536/2.272.537, junho/2026); Migalhas; TJRJ (2ª Câmara de Direito Privado, out/2025; Primeira Turma Recursal Fazendária, jan/2024); CNN Brasil/Reuters/AirDNA (densidade de anúncios na Zona Sul); levantamento Cescon Barrieu via Portas (1/7/2026).

Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica ou contábil. O PL 2265/2026 está em tramitação e seu texto, multas e exigências podem mudar até a sanção. A situação de cada imóvel depende da convenção do condomínio, das datas das deliberações e do regime fiscal do anfitrião. Procure profissional habilitado para o seu caso concreto.

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