STJ Airbnb em condomínios: o que muda com REsp 2.121.055 em 2026

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ encerrou anos de divergência entre as turmas e decidiu, por 5 votos a 4, no julgamento do REsp 2.121.055: oferecer imóvel residencial em plataformas de estadia de curta duração (Airbnb, Booking, Vrbo, Hurb) exige autorização de 2/3 dos condôminos via mudança da convenção. Sem essa aprovação, o condomínio pode proibir.

A decisão não revoga contratos em vigor de imediato, mas redefine o jogo para todo proprietário que opera ou pretende operar Airbnb em prédio com convenção residencial — ou seja, quase todos.

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O que o STJ decidiu (em 5 frases)

1. A oferta de imóvel em plataformas de estadia de curta duração caracteriza exploração econômica que altera a destinação puramente residencial da unidade.
2. Mudar a destinação de um imóvel em condomínio com convenção residencial exige aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia, por força do art. 1.351 do Código Civil.
3. O meio (plataforma digital, anúncio de jornal, indicação) não muda a natureza jurídica: o que importa é a exploração econômica e o grau de profissionalização.
4. Esses contratos não são locação residencial nem hospedagem hoteleira tradicional — são contratos atípicos.
5. Sem a aprovação qualificada, o condomínio pode proibir a atividade na unidade.

A decisão em detalhe: REsp 2.121.055

A relatora Nancy Andrighi consolidou que “não é o meio de oferecer o imóvel — plataforma digital ou outro — que define sua natureza, mas a exploração econômica e o grau de profissionalização”. A divergência argumentou que locação temporária não é automaticamente atividade comercial e que restrições deveriam estar expressamente previstas na convenção, sem inferência.

A maioria prevaleceu, e a tese do STJ agora é uniforme: na dúvida sobre o que diz a convenção, o uso para Airbnb depende de aprovação prévia.

O que isso significa NA PRÁTICA para você

Tudo depende do que está escrito na convenção do seu condomínio. Quatro cenários cobrem 95% dos casos:

A maior parte dos prédios brasileiros, especialmente os anteriores a 2020, está no terceiro cenário — convenção omissa. Antes do REsp 2.121.055, a interpretação variava por tribunal. Agora a interpretação é uniforme e desfavorável ao anfitrião.

Como verificar sua convenção em 30 minutos

1. Solicite a convenção e o regimento interno por escrito ao síndico, via e-mail. É documento de acesso garantido a qualquer condômino.
2. Procure os termos listados acima usando Ctrl+F. Anote a página de cada menção.
3. Avalie o conjunto: a convenção autoriza expressamente, proíbe expressamente, ou é omissa?
4. Confira a ata da última assembleia geral (qualquer mudança na convenção deve estar registrada em ata). Em alguns prédios, a assembleia recente já tratou do tema mesmo sem alterar formalmente a convenção.
5. Decida o caminho com base nos cenários da tabela acima.

O caminho da assembleia: como conseguir a aprovação de 2/3

Se sua convenção é omissa ou proíbe, e você quer regularizar, o caminho é a assembleia geral extraordinária:

• Convocação: feita pelo síndico (a pedido seu) ou por 1/4 dos condôminos. Edital com 8-15 dias de antecedência (varia por convenção).
• Quórum: para aprovar mudança de destinação, 2/3 do total de unidades (não dos presentes). Se o prédio tem 60 unidades, você precisa de 40 votos favoráveis.
• Argumentos a favor: valorização do imóvel pela liquidez (Airbnb permite vender mais rápido), receita superior ao aluguel tradicional, potencial de profissionalização (gestão profissional reduz problemas vs. anfitrião amador), perfil de hóspede triado.
• Argumentos contra que vão aparecer: rotatividade gera barulho, hóspedes desconhecidos comprometem segurança, sobrecarga de elevador/áreas comuns, risco de festas.
• Concessões que costumam destravar: limite de noites por reserva (ex.: mínimo 3, máximo 30), proibição de festas com regulamento específico, taxa de fundo de reserva extra para imóveis em Airbnb, cadastro obrigatório de hóspedes na portaria.

A realidade: em 2025-2026, a maioria das tentativas de aprovar Airbnb em assembleia falha quando o tema chega à convenção. Por isso o STJ se tornou o favorito do condomínio nesse jogo. Quem opera precisa ou estar em prédio que já permitia, ou aceitar o risco, ou ir para fora do regime de condomínio.

O que NÃO mudou com a decisão

Importante separar o que o STJ decidiu do que está fora do escopo da decisão:

• Imóveis fora de regime de condomínio (casas, sobrados, lofts independentes): a decisão não se aplica. Você opera normalmente.
• Condomínios que já permitem expressamente: nada muda. Continue operando.
• Hotéis, hostels, pousadas, apart-hotéis com convenção comercial: já são uso comercial registrado. Sem impacto.
• Locação por temporada da Lei 8.245/91 (até 90 dias) entre proprietário e inquilino direto, sem plataforma: o STJ não tratou expressamente, mas a lógica do julgamento — exploração econômica + profissionalização — pode ser invocada se houver alta rotatividade.
• Tributação: a decisão é sobre direito condominial, não sobre tributos. Suas obrigações de IR, ISS e a Reforma Tributária (LC 214/2025) seguem inalteradas.

Para entender o regime fiscal aplicável: veja nosso guia de PF ou PJ em 2026, o passo a passo para abrir CNPJ para Airbnb e a declaração de imposto de renda.

A decisão tem efeito retroativo? E quem já opera?

A decisão não tem efeito automático sobre operações em curso, mas:

• Cria precedente uniforme: tribunais inferiores agora vão aplicar a mesma tese. Ações novas tendem a favorecer o condomínio.
• Facilita ações judiciais: condomínios que toleravam por omissão podem agora ingressar com ação para fazer cessar a atividade, e a probabilidade de ganhar aumentou.
• Não invalida contratos firmados: reservas já confirmadas com hóspedes são contratos privados entre você e o hóspede. Mas o condomínio pode obter ordem judicial proibindo a entrada.
• Multa condominial pode ser aplicada se a convenção/regimento prevê multa por descumprimento da destinação.

A leitura prática: quem opera hoje em condomínio sem cláusula expressa autorizando deve, nas próximas semanas, (a) tentar a assembleia, (b) avaliar transferir o imóvel para outro fora de regime condominial, ou (c) considerar média/longa duração (3+ meses, regida pela Lei 8.245/91, que tem proteção legal mais robusta).

Cenários típicos: o que cada perfil de anfitrião deve fazer

Como a HostnJoy ajuda nesse cenário

A nossa operação inclui, para cada imóvel sob gestão:

• Análise da convenção antes de iniciar a operação. Se há vedação expressa, a gente fala antes de você gastar com setup.
• Apoio em processo de assembleia quando faz sentido tentar regularizar — incluindo redação da proposta de alteração da convenção.
• Triagem rigorosa de hóspede (verificação de identidade, avaliações prévias, regras claras) — reduz reclamações que tipicamente disparam ação judicial.
• Operação que reduz fricção condominial: limpeza fora de horário de pico, pacote de boas-vindas com regras do prédio, comunicação direta com a portaria.

Esses cuidados não substituem a regularização legal, mas reduzem a probabilidade de chegar a uma ação judicial.

Perguntas frequentes

Meu condomínio nunca disse nada sobre Airbnb. Posso continuar operando?

Tecnicamente sim, na prática você está exposto. Antes do REsp 2.121.055, a omissão da convenção era zona cinza e cada tribunal interpretava diferente. Agora o STJ uniformizou: na dúvida, predomina a destinação residencial e o uso comercial via plataforma exige aprovação. Continuar operando sem assembleia é viável, mas qualquer condômino pode acionar a Justiça e a tendência é perder.

O que conta como “estadia de curta duração” para o STJ?

A decisão não fixou prazo numérico, mas referenciou o conceito de exploração econômica via plataforma com alta rotatividade. Na prática, qualquer locação inferior a 30 dias intermediada por Airbnb/Booking/Vrbo se enquadra. Estadias mensais ou superiores podem ter outra interpretação.

Posso convocar assembleia para autorizar Airbnb mesmo sendo o único interessado?

Sim. Qualquer condômino pode pedir ao síndico a convocação ou, se o síndico recusar, convocar com 1/4 dos condôminos. O risco é o tema chegar à assembleia e ser votado contra você (e ficar registrado em ata como negado, o que enfraquece sua posição). Pondere se vale a pena trazer o tema.

O síndico pode multar quem opera Airbnb mesmo sem autorização?

Pode, se o regimento prevê multa para descumprimento da destinação ou perturbação. O valor varia por convenção (típico: 1 a 5 salários mínimos, com reincidência). A multa precisa ser deliberada pelo conselho ou síndico conforme a convenção.

A decisão atinge plataformas além do Airbnb?

Sim. O STJ tratou genericamente de “plataformas de estadia de curta duração”. Booking.com, Vrbo, Hurb, e qualquer plataforma similar estão cobertas pela mesma tese.

Migrar para aluguel mensal (Lei 8.245/91) resolve?

Resolve a questão condominial em quase todos os casos. Locação mensal residencial é direito do proprietário, com proteção forte da Lei do Inquilinato. Receita por mês é menor que Airbnb (40-60% nos bairros premium), mas a operação é regular e sem risco condominial. Para muitos investidores em prédios resistentes a Airbnb, é o caminho.

Fontes

Fontes: STJ, REsp 2.121.055, Segunda Seção, julgamento de 7/5/2026 (notícia oficial em stj.jus.br); ConJur (07/5/2026, “Aluguel de curta temporada só é possível se for expressamente autorizado”); Poder360 (“STJ exige aval de dois terços dos condôminos para Airbnb”); Migalhas (“Aluguel de Airbnb em condomínios depende de aprovação em assembleia”); Código Civil, art. 1.351; Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato); LC 214/2025 (Reforma Tributária).

Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica. Cada caso depende da convenção específica do seu condomínio, da jurisprudência do tribunal estadual aplicável e do contexto fático. Procure advogado para análise da sua situação concreta.

HostnJoy: análise da sua convenção antes de iniciar

Antes de iniciar a gestão de qualquer imóvel, analisamos a convenção e o regimento interno do condomínio. Se há vedação expressa, falamos antes de você investir em setup. Se há omissão, ajudamos a estruturar a assembleia para regularizar.

Operamos em São Paulo (Faria Lima, Itaim, Pinheiros, Jardins), Rio de Janeiro (Leblon, Ipanema, Copacabana, Botafogo) e Belo Horizonte (Lourdes, Savassi, Funcionários). Taxa de 16% sobre receita bruta, sem mensalidade.

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