Regulamentação Airbnb em Florianópolis: guia 2026

Florianópolis tem o segundo aluguel residencial mais caro do Brasil (R$ 53,83/m² em 2024, atrás só de São Paulo, segundo o FipeZap) e, de acordo com estimativa apresentada na própria Câmara Municipal, cerca de 30 mil anúncios de temporada ativos. Um estudo da FGV encomendado pelo Airbnb calculou R$ 4,7 bilhões movimentados pela plataforma na economia da cidade em 2024. Com esses números na mesa, a Câmara discute o PL 19.534/2025, que cria cadastro municipal obrigatório para anfitriões, e o STJ redesenhou as regras para Airbnb em condomínio.

Nada disso proíbe a atividade. Mas o anfitrião que opera no improviso em Floripa acumula três riscos simultâneos: o projeto de lei municipal, a regra condominial em transição no STJ e um detalhe de IPTU que quase ninguém conhece e que pode dobrar a alíquota de quem tem mais de um imóvel em zona de praia. Este guia mapeia o que já vale, o que está em discussão e o que fazer agora.

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O mapa da regulação em Florianópolis

PL 19.534/2025: o cadastro municipal que está na Câmara

O projeto da vereadora Carla Ayres (PT) é a peça central do debate. Ele define locação de curta temporada como o aluguel de imóvel residencial por período de 1 a 90 dias e, no texto em tramitação, exige:

• Cadastro Municipal de Hospedagem para cada imóvel anunciado, com o número do cadastro obrigatório no anúncio;
• Cadastur e alvará municipal, além de declaração do limite de hóspedes por imóvel;
• Retenção e repasse do ISS pelas plataformas com sede fora de Florianópolis;
• Guarda dos dados dos hóspedes por 90 dias após o check-out e relatório semestral das plataformas ao município com hóspedes, diárias e valores;
• Proibição de hospedar menores desacompanhados sem autorização registrada em cartório.

Segundo o texto em tramitação, as sanções vão de advertência a multa de R$ 1.000 por infração, com acréscimo de 50% em reincidência até o teto de R$ 75.000, e cassação do alvará após cinco reincidências, com responsabilidade solidária das plataformas.

A tramitação, porém, anda devagar: o projeto foi protocolado em 2025, passou por audiência pública em 5 de novembro de 2025 e, até julho de 2026, não foi votado. Na audiência, o Airbnb defendeu que a locação por temporada é protegida pela Lei federal 8.245/91 e não está sujeita a ISS conforme entendimento do STF. Em paralelo, a Prefeitura assinou com a plataforma, em agosto de 2025, um acordo de cooperação para promoção turística e compartilhamento de dados agregados, que não trata de tributação nem de cadastro.

Tradução prática: hoje não existe cadastro obrigatório em Florianópolis. Mas o anfitrião que já mantém extrato reserva a reserva, com datas e valores, estará pronto no primeiro dia se o PL virar lei.

ISS em Floripa: 2,5% para hospedagem, e a nuance que importa

A Consolidação das Leis Tributárias de Florianópolis (LC 7/1997) fixa em 2,5% a alíquota de ISS do item 09 da lista de serviços, que inclui “hospedagem de qualquer natureza” e a ocupação por temporada com fornecimento de serviço (art. 256). A alíquota geral dos demais serviços é 5%.

A nuance jurídica é o coração da disputa: locação pura, sem serviços agregados, não é fato gerador de ISS. A Súmula Vinculante 31 do STF firmou que locação de bens não é serviço. Por isso, não é correto dizer que todo anfitrião pessoa física em Floripa “deve ISS de 2,5%”: a cobrança alcança quem opera como hospedagem, com serviços, e a extensão às plataformas é exatamente o que o PL 19.534/2025 quer resolver ao obrigar a retenção na fonte.

Para quem formaliza a operação como pessoa jurídica de hospedagem, vale registrar: a LC 270/2007 prevê incentivos ao setor, com abatimento de até 50% do IPTU e de até 50% da base de cálculo do ISS, condicionados a comprovação de investimentos e geração de empregos formais.

IPTU: a regra da zona balneária que quase ninguém conhece

O IPTU de Florianópolis não é escalonado por valor venal, e sim por uso e área construída (LC 7/1997, art. 228). Imóveis residenciais pagam de 0,5% (até 150 m²) a 1,2% (acima de 600 m²). Usos não residenciais pagam de 1,0% a 1,7% nas mesmas faixas.

O detalhe que pega o investidor de temporada está no art. 230: imóveis residenciais em zona balneária pertencentes ao mesmo proprietário têm a alíquota acrescida de 2 pontos percentuais por imóvel que exceder o primeiro. Quem tem, por exemplo, três apartamentos de praia no mesmo CPF pode ver a alíquota dos excedentes saltar de 0,5% para 2,5%. A exceção do texto legal é o imóvel registrado no Cadastro de Prestadores de Serviços do município na categoria “pousada”, considerada similar de hotel.

Esse desenho tem duas consequências práticas para quem investe em Jurerê Internacional, Canasvieiras ou nos Ingleses: primeiro, concentrar vários imóveis de praia no mesmo proprietário tem custo tributário crescente; segundo, a estrutura de propriedade (PF, PJ, holding familiar) deve ser desenhada com contador antes da segunda compra, não depois.

Condomínios: a regra do STJ e o freio do Tema 1.443

• A regra nacional vale em Floripa: desde o REsp 2.121.055 (Segunda Seção, 7/5/2026, placar 5x4), oferecer unidade residencial em plataforma exige autorização de 2/3 dos condôminos quando a convenção é omissa. O detalhe completo está em STJ Airbnb em condomínios.
• Tema 1.443, o freio de junho: o STJ afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos repetitivos (relatoria do ministro Raul Araújo) e suspendeu todos os processos sobre o tema no país até a fixação de tese vinculante. A suspensão atinge processos judiciais, não os contratos de locação em si.
• O histórico catarinense era favorável ao anfitrião: antes da virada no STJ, o TJSC tinha jurisprudência pró-proprietário. No caso do condomínio Águas Claras Residence, em Florianópolis (agravo 4000879-03.2017.8.24.0000, julgado em 2017), o tribunal suspendeu regra de assembleia que limitava o número de ocupantes em locações de temporada, por discriminar proprietários que alugam. Esse histórico ajuda a entender o mercado local, mas tende a ser superado pelo que o STJ fixar no Tema 1.443.

Enquanto isso, a proteção real do anfitrião é documental: convenção, regimento e atas com datas, mais o registro de quando cada reserva foi contratada.

Ruído e vizinhança: a fiscalização que já existe

Antes de qualquer lei nova, o instrumento que os vizinhos já usam contra imóveis de temporada é a Lei municipal 3/1999, de ruídos urbanos, fiscalizada pela FLORAM. Em regra, áreas estritamente residenciais têm limite de 50 dB durante o dia e 45 dB à noite (das 22h às 7h), com sanções que vão de notificação a multa. Perturbação do sossego também é contravenção penal (art. 42 da LCP).

Para o anfitrião, isso significa regra de silêncio explícita no anúncio, triagem de reservas para bloquear perfil de festa e resposta rápida a reclamações. Em praias de casas grandes, como Jurerê, é a diferença entre operar anos sem atrito ou virar alvo do condomínio e da fiscalização.

Temporada ou hospedagem: o enquadramento fiscal correto

• Locação por temporada (Lei 8.245/91, art. 48): até 90 dias, sem serviços de hotelaria. Pessoa física recolhe IR mensal via carnê-leão sobre os aluguéis recebidos e faz o ajuste anual.
• Hospedagem (Lei federal 11.771/2008): operação com serviços, Cadastur e regime empresarial próprio. Hoje, o Ministério do Turismo entende que as regras de meios de hospedagem não alcançam o imóvel residencial anunciado em plataforma na oferta típica de temporada; o Cadastur só se tornaria exigência do anfitrião comum se o PL 19.534/2025 for aprovado.
• Nunca use MEI para hospedagem: o CNAE da atividade não é permitido ao MEI.
• Reforma Tributária (LC 214/2025): a partir da transição, a locação de curta duração é equiparada a hospedagem para IBS/CBS, com o redutor de 60% da hotelaria. O panorama completo está em IBS e CBS no aluguel de temporada.

O que fazer agora: checklist do anfitrião em Floripa

1. Documente a convenção do seu condomínio e as atas de assembleia, com datas. É sua principal proteção enquanto o Tema 1.443 não é julgado.
2. Guarde comprovantes de cada reserva por data. Se regras novas surgirem, a linha do tempo protege reservas contratadas antes.
3. Regularize o IR: carnê-leão mensal na PF ou PJ de hospedagem com contador. Nada de MEI.
4. Revise a estrutura de propriedade se você tem mais de um imóvel em zona balneária: o acréscimo de 2 pontos do art. 230 pode dobrar seu IPTU.
5. Prepare-se para o cadastro municipal: mantenha extrato reserva a reserva. Se o PL 19.534/2025 passar, você estará pronto no dia 1.
6. Opere com regra de silêncio e triagem de hóspedes. A Lei 3/1999 e o condomínio chegam antes de qualquer lei do Airbnb.

Perguntas frequentes

Existe lei do Airbnb em Florianópolis?

Não. O que existe é o PL 19.534/2025, em tramitação na Câmara Municipal, que criaria cadastro municipal obrigatório, exigência de Cadastur e alvará e retenção de ISS pelas plataformas. Até julho de 2026 o projeto não foi votado.

Preciso pagar ISS para alugar meu apartamento por temporada em Floripa?

Locação pura, sem serviços, não sofre ISS (Súmula Vinculante 31 do STF). A alíquota municipal de 2,5% do item 09 alcança hospedagem com fornecimento de serviços. Quem opera como PJ de hospedagem recolhe; o anfitrião PF típico de temporada, hoje, não. Confirme seu enquadramento com contador.

Quanto é o IPTU de um imóvel de temporada em Florianópolis?

Residencial: de 0,5% (até 150 m²) a 1,2% (acima de 600 m²) sobre o valor venal. Atenção ao art. 230: a partir do segundo imóvel residencial do mesmo proprietário em zona balneária, a alíquota sobe 2 pontos percentuais por imóvel excedente.

Meu condomínio em Floripa pode proibir Airbnb?

Pela regra do STJ de maio de 2026, condomínio com convenção omissa pode barrar a atividade se não houver autorização de 2/3 dos condôminos. Todas as ações judiciais sobre o tema estão suspensas até o julgamento do Tema 1.443, que fixará tese vinculante. Verifique sua convenção antes de operar.

O que muda para quem aluga em Jurerê, Canasvieiras ou Ingleses?

As regras são as mesmas da cidade inteira, mas o impacto é maior nas praias: o acréscimo de IPTU do art. 230 vale para zona balneária, a fiscalização de ruído é mais acionada em casas de festa e a eventual exigência de cadastro municipal atingiria primeiro as regiões com mais anúncios.

Como a regulamentação de Florianópolis se compara à de outras capitais?

Floripa está atrás do Rio de Janeiro no rigor da proposta municipal e não tem hoje cadastro obrigatório. Compare com a regulamentação em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte e em Brasília.

Fontes

Fontes: Câmara Municipal de Florianópolis (PL 19.534/2025, vereadora Carla Ayres; audiência pública de 5/11/2025); ND+ (12/11/2025, cobertura da audiência e do estudo FGV/Airbnb: R$ 4,7 bilhões movimentados em 2024); LC municipal 7/1997 (Consolidação das Leis Tributárias, arts. 228, 230, 247 e 256); LC 270/2007 (incentivos ao setor de hospedagem); Decreto municipal 2.154/2003 (RISSQN); Lei municipal 3/1999 (ruídos urbanos); Súmula Vinculante 31/STF; Lei federal 8.245/91; Lei federal 11.771/2008; LC 214/2025 (Reforma Tributária); STJ, REsp 2.121.055 (Segunda Seção, 7/5/2026) e Tema 1.443 (REsp 2.272.536/2.272.537, junho/2026); ConJur e Migalhas (afetação e suspensão nacional); TJSC, agravo 4000879-03.2017.8.24.0000 (caso Águas Claras, 2017); FipeZap/ND+ (aluguel residencial 2024); Airbnb Newsroom Brasil (acordo de cooperação com a PMF, agosto/2025); SANTUR (Cadastur em SC).

Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica ou contábil. O PL 19.534/2025 está em tramitação e seu texto, multas e exigências podem mudar até eventual sanção. As alíquotas citadas constam da consolidação oficial da LC 7/1997; confirme a vigência no exercício atual com a Secretaria Municipal da Fazenda ou um contador. A situação de cada imóvel depende da convenção do condomínio e do regime fiscal do anfitrião.

HostnJoy: operação regular em Florianópolis

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