Ferramenta gratuita · atualizada em 7 de outubro de 2026

Calculadora da CBS 2027 para aluguel por temporada

A calculadora da CBS sobre aluguel por temporada aplica o Decreto 12.955/2026 ao seu caso: informe quantos imóveis você aluga e a receita anual e veja se você vira contribuinte em 2027, quanto paga pelas regras da hotelaria (diárias de até 90 dias) e quanto pagaria em contratos residenciais mais longos. Pessoa física, dados públicos, fontes no fim da página.

Seus dados

Some Airbnb, Booking e reservas diretas de todos os imóveis.

Parâmetros (editáveis)

Padrão: 9,21%, parâmetro da Resolução CGIBS nº 14/2026. Em 2027 a alíquota aplicada é esse valor menos 0,1 ponto (LC 214, art. 347). O Senado fixa a alíquota oficial por resolução.

R$ 240.000 é o valor nominal do art. 382; a Receita Federal e o CGIBS o atualizam pelo IPCA em ato conjunto. O gatilho do próprio ano é 20% acima.

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Quem paga CBS no aluguel por temporada em 2027?

Só a pessoa física que o art. 382 do Decreto 12.955/2026 enquadra como contribuinte. A regra tem duas condições, e as duas precisam valer ao mesmo tempo: receita de locação acima de R$ 240.000 no ano anterior e mais de três imóveis distintos alugados. Quem tem até três imóveis fica fora, com qualquer receita. O valor de R$ 240.000 é corrigido mensalmente pelo IPCA e divulgado por ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

Há um segundo gatilho, no próprio ano: receita de locação 20% acima do limite (R$ 288.000 sobre o valor nominal). O decreto manda aplicá-lo "observada a quantidade de imóveis distintos", ou seja, também aqui são necessários mais de três imóveis. Pessoa jurídica no regime regular é contribuinte sem limite de receita.

O limite considera a receita de locação de todos os imóveis, não só a de temporada. A LC 214, art. 253, § 2º, incluída pela LC 227/2026, manda somar as diárias de até 90 dias nesses limites. Se o seu portfólio mistura Airbnb e aluguel residencial, a conta é uma só.

Por que a diária de até 90 dias paga mais do que o aluguel residencial?

O decreto separa duas situações para o mesmo imóvel. A locação residencial comum tem a alíquota da CBS reduzida em 70% (art. 379, parágrafo único) e um redutor social de R$ 600 por imóvel ao mês (art. 377). A locação residencial "por período não superior a noventa dias ininterruptos" segue "as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria" (art. 410), em que a redução da alíquota é de 40% (art. 405) e não há redutor.

Exemplo com quatro imóveis e R$ 300.000 de receita no ano, alíquota de referência de 9,21% (CBS de 2027 em 9,11% pelo art. 347) e IBS de 0,1%:

2027Diárias até 90 diasContratos acima de 90 dias
BaseR$ 300.000R$ 271.200 (menos R$ 600 × 4 × 12)
CBSR$ 16.398 (9,11% × 60%)R$ 7.412 (9,11% × 30%)
IBSR$ 180R$ 81
TotalR$ 16.578 (5,5% da receita)R$ 7.493 (2,5% da receita)

A diferença, R$ 9.085 no ano, é o custo tributário de operar em diárias em vez de contratos longos para quem já é contribuinte. Ela não decide sozinha o modelo: a receita de temporada costuma ser maior, e a conta que importa é a líquida. Para o lado da receita, use a Calculadora de Receita HostnJoy; para o custo da gestão, veja quanto custa uma administradora de Airbnb.

Como a calculadora faz a conta

EtapaRegra aplicadaFonte
Enquadramento Pessoa física é contribuinte da CBS na locação quando, no ano anterior, a receita de locação passou de R$ 240.000 e mais de três imóveis distintos foram alugados. No próprio ano, quando a receita passa de R$ 288.000 (20% acima), observada a mesma quantidade de imóveis. Decreto 12.955, art. 382, caput, I e § 1º, III; LC 214, art. 251, §§ 1º e 2º
Diárias de até 90 dias A locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos segue as regras da hotelaria. Decreto 12.955, art. 410; LC 214, art. 253
Alíquota na hotelaria Alíquota da CBS reduzida em 40%. A calculadora aplica 60% da alíquota sobre a receita bruta. Decreto 12.955, art. 405; LC 214, art. 281
Locação acima de 90 dias Alíquota reduzida em 70% e redutor social de R$ 600 por imóvel, por mês, na locação para uso residencial. A calculadora aplica 30% da alíquota sobre a receita menos o redutor. Decreto 12.955, art. 379, parágrafo único, e art. 377; LC 214, art. 261
Alíquotas de 2027 CBS: alíquota de referência fixada pelo Senado menos 0,1 ponto percentual. IBS: 0,05% estadual + 0,05% municipal. As reduções acima valem durante a transição. LC 214, art. 347, caput e § 1º; art. 344, caput e parágrafo único; art. 349
Alíquota de referência usada 9,21% para a CBS, o parâmetro metodológico da Resolução CGIBS nº 14/2026 para a estimativa de arrecadação de 2027. Não é a alíquota oficial: o Senado fixa a alíquota de referência por resolução. O campo é editável. Resolução CGIBS nº 14, de 29/07/2026 (anexo); Migalhas, 25/09/2026

O que muda em 2026, 2027 e depois

  • 2026: CBS a 0,9% e IBS a 0,1% (LC 214, arts. 346 e 343), com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). Ano de cadastro e emissão de documento fiscal.
  • 2027 e 2028: a CBS passa à alíquota de referência menos 0,1 ponto (art. 347) e substitui PIS e Cofins; o IBS fica em 0,05% estadual mais 0,05% municipal (art. 344). As reduções de 40% e 70% se aplicam sobre essas alíquotas.
  • 2029 a 2033: o IBS cresce enquanto ICMS e ISS caem, com alíquotas de referência fixadas pelo Senado a cada ano (art. 349). Esta página será atualizada quando a alíquota de 2027 for publicada.

Quando não vale a pena abrir CNPJ só por causa da CBS

Com até três imóveis, a CBS não alcança a pessoa física e abrir empresa não muda nada nesse tributo. Com quatro ou mais imóveis e receita abaixo do limite, a situação é a mesma. A decisão PF ou PJ continua sendo uma conta de Imposto de Renda, Simples ou Lucro Presumido e custo contábil, detalhada em Airbnb como PF ou PJ. A CBS entra nessa conta apenas para quem cruza os dois gatilhos, e aí o guia de IBS e CBS no aluguel de temporada mostra os cenários completos.

Na operação, o que o decreto exige de quem vira contribuinte é documento fiscal por operação (art. 410, § 2º) e a apuração periódica da contribuição. Uma administradora que fecha o relatório mensal por imóvel, com receita por reserva e despesas com nota, entrega a base dessa apuração pronta; é o caso dos relatórios mensais da gestão HostnJoy, cobrada em 16% da receita, sem mensalidade.

Perguntas frequentes sobre a CBS no aluguel por temporada

Tenho um apartamento no Airbnb. Vou pagar CBS em 2027?
Não pela regra de locação. O art. 382 do Decreto 12.955 exige, de forma cumulativa, receita de locação acima de R$ 240.000 no ano anterior e mais de três imóveis distintos alugados. Com um, dois ou três imóveis, a pessoa física fica fora da CBS sobre essa receita, qualquer que seja o faturamento. O Imposto de Renda pelo carnê-leão continua como hoje.
Faturo mais de R$ 288.000 por ano com dois imóveis. Viro contribuinte no próprio ano?
Pelo texto do decreto, não. O art. 382, § 1º, III, manda observar "a quantidade de imóveis distintos prevista no inciso I, alínea b, do caput", ou seja, mais de três imóveis. O gatilho de 20% antecipa o enquadramento para o próprio ano, mas não dispensa a quantidade de imóveis. Artigos publicados antes do decreto, inclusive neste site, diziam o contrário e foram corrigidos.
Por que a diária de até 90 dias paga mais CBS do que o aluguel residencial?
Porque o art. 410 do decreto manda tributar a locação residencial de até 90 dias ininterruptos "de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria". Na hotelaria a alíquota cai 40% (art. 405). Na locação comum a alíquota cai 70% (art. 379, parágrafo único) e ainda há o redutor social de R$ 600 por imóvel ao mês (art. 377). Para R$ 300.000 de receita anual com quatro imóveis, a diferença passa de R$ 9.000 por ano com a alíquota de referência de 9,21%.
A alíquota da CBS de 2027 já está definida?
Não. A LC 214, art. 349, atribui ao Senado Federal a fixação da alíquota de referência da CBS para 2027 a 2033, por resolução, com base em cálculos do Tribunal de Contas da União. A calculadora usa 9,21%, o parâmetro da Resolução CGIBS nº 14/2026, e permite trocar o valor. O registro de alterações no fim da página indica quando o número for atualizado.
E em 2026, pago alguma coisa?
Em 2026 a CBS é cobrada à alíquota de 0,9% e o IBS a 0,1% (LC 214, arts. 346 e 343). O art. 348, § 1º, dispensa o recolhimento de quem cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação. Só é contribuinte em 2026 quem atendeu aos limites do art. 382 com base em 2025.
A CBS substitui o Imposto de Renda do carnê-leão?
Não. São tributos diferentes. A CBS é a contribuição sobre o consumo que substitui PIS e Cofins a partir de 2027. O IRPF sobre a receita de locação continua sendo apurado mês a mês pelo carnê-leão e ajustado na declaração anual. Esta calculadora trata apenas da CBS e do IBS; para o IR, use o guia do carnê-leão.

Fontes

  1. Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026 (Regulamento da CBS), Presidência da República : "Art. 410. A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial, por contribuinte sujeito ao regime regular da CBS, por período não superior a noventa dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria."
  2. Decreto nº 12.955/2026, art. 405 : "Art. 405. As alíquotas da CBS relativas às operações de que trata esta Seção ficam reduzidas em 40% (quarenta por cento)."
  3. Decreto nº 12.955/2026, art. 382 : "I - operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, quando no ano-calendário anterior: a) a receita total com essas operações exceda o valor de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), que será atualizado e divulgado nos termos do § 4º; e b) tenham por objeto mais de três bens imóveis distintos;"
  4. Decreto nº 12.955/2026, art. 379, parágrafo único, e art. 377 : "A alíquota da CBS relativa às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis fica reduzida em 70% (setenta por cento). [...] poderá ser deduzido da base de cálculo da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por bem imóvel, por mês, até o limite do valor da base de cálculo."
  5. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 253, 344, 346, 347 e 349 : "Art. 347. Em relação aos fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2028, a alíquota da CBS será aquela fixada nos termos do inciso I do caput e dos §§ 2º e 3º, todos do art. 14, reduzida em 0,1 (um décimo) ponto percentual"
  6. Resolução CGIBS nº 14, de 29 de julho de 2026 (estimativa de arrecadação do IBS para 2027) : "a metodologia busca manter aderência às premissas utilizadas pelo Ministério da Fazenda na elaboração das estimativas da alíquota de referência do novo sistema de tributação sobre o consumo"
  7. Migalhas, "Reforma tributária: IBS e CBS em 2027, alíquotas e próximos passos", 25/09/2026 : "resolução CGIBS 14/26, publicada em 31 de julho de 2026"
  8. Hotelier News, "Os impactos da CBS no segmento hoteleiro sob o Decreto nº 12.955/2026", 13/05/2026 : "as alíquotas da CBS relativas às operações de hotelaria contam com uma redução de 40%"
  9. IBDFAM, "A Locação de Imóveis na Reforma Tributária: Pessoa Física versus Holding Patrimonial", 04/05/2026 : "o art. 382, § 1º, inciso III, do Decreto12.955/2026, ao regulamentar o enquadramento da pessoa física como contribuinte da CBS no ano corrente, exigiu expressamente a presença cumulativa de ambos os requisitos"

Registro de alterações

  • 07/10/2026: publicação. Alíquota de referência padrão de 9,21% (Resolução CGIBS nº 14/2026). Pendente: alíquota de referência da CBS para 2027 fixada pelo Senado, e o valor do limite do art. 382 atualizado pelo IPCA em ato conjunto RFB/CGIBS.

Nota: esta ferramenta tem caráter informativo e não substitui a orientação de contador ou advogado tributarista. Leia também o guia do carnê-leão para anfitriões e a visão geral da Reforma Tributária para o Airbnb.

Receita por reserva, despesas com nota, relatório mensal

A gestão de Airbnb da HostnJoy entrega todo mês o relatório que a apuração da CBS e o carnê-leão pedem, em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte e nas demais cidades atendidas. Taxa única de 16%.

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