Airbnb em imóvel HIS ou HMP em São Paulo: o que o decreto proíbe

Airbnb em imóvel HIS ou HMP em São Paulo não é permitido. O Decreto municipal 64.244/2025 diz que o aluguel de curta duração “não configura provisão habitacional”, e a Prefeitura passou a exigir que as plataformas retirem esses anúncios. Se o seu studio foi comprado com enquadramento HIS 1, HIS 2 ou HMP, o caminho legal agora é locação comum para uma família da faixa de renda.

O tema saiu do papel em 2026. Em maio, a Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) notificou Airbnb, Booking e QuintoAndar sobre 60.922 unidades. Em agosto, o Airbnb começou a remover 1.625 anúncios. A lista de empreendimentos ainda está em análise, então um anúncio ativo hoje não garante nada.

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Este post é o explicador do caso HIS/HMP, com a linha do tempo atualizada. Para as demais regras de São Paulo (ISS, IPTU, zoneamento, Cadastur, condomínio), o guia de referência é a regulamentação do Airbnb em São Paulo.

O que é HIS e HMP e por que o studio entra na regra?

HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são categorias do Plano Diretor (Lei 16.050/2014). A incorporadora que as produz recebe benefícios urbanísticos e fiscais, como potencial construtivo adicional com desconto. Em troca, as unidades ficam presas a uma faixa de renda. Segundo a página oficial da Sehab:

O texto original do decreto fixou R$ 266.000, R$ 369.600 e R$ 518.000, com correção anual pelo INCC (art. 6º-A); a tabela acima traz os valores que a Sehab publica hoje.

É por isso que a regra pega tanto studio: o formato compacto, perto do metrô, com preço abaixo de R$ 540 mil, é exatamente o produto que as incorporadoras lançaram com enquadramento HIS e HMP na última década. Segundo o portal Portas, cerca de 300 mil imóveis foram licenciados nessas categorias desde 2014.

O que o Decreto 64.244/2025 proíbe, nas palavras do texto?

O decreto, de 28 de maio de 2025, altera o Decreto 63.130/2024, que regulamenta o art. 47 do Plano Diretor. Os trechos que importam para quem anuncia:

• Art. 7º, VII: “o aluguel de curta duração, por se destinar à mera estadia temporária, não configura provisão habitacional”. Ou seja, temporada não cumpre a destinação social da unidade.
• Art. 7º, IV: todo contrato de locação deve ter “cláusula que demonstre o enquadramento familiar na faixa de renda”. Um hóspede de plataforma não entrega isso.
• Art. 7º, X: quem aluga para pessoa fora do público-alvo “responderá na condição de adquirente irregular”.
• Art. 7º-A: o aluguel não pode passar de “30% (trinta por cento) da renda” da faixa.
• Art. 7º, VI: se o imóvel ficar vazio, o dono deve comprovar a não utilização com contas de energia, água ou internet.

O decreto não fixa um número de dias para “curta duração”. Na prática isso pouco importa: qualquer locação exige comprovação de renda do inquilino, e é esse requisito que exclui o modelo de plataforma.

Qual é a multa para o proprietário?

A sanção vem do Plano Diretor, não do decreto. O art. 47, § 2º, da Lei 16.050/2014 prevê, para o promotor do empreendimento, o pagamento integral do potencial construtivo adicional usado, impostos e encargos, “além de multa equivalente ao dobro deste valor financeiro apurado”. Para terceiros adquirentes, que é a situação do investidor que comprou o studio, a cobrança é a mesma, “calculada de forma proporcional à fração ideal do imóvel adquirido”.

Não existe valor fixo por unidade: a conta depende do benefício que o prédio recebeu. Em maio de 2026, a Prefeitura informou 934 processos em andamento e R$ 7,7 milhões em multas já aplicadas nesses empreendimentos.

Linha do tempo: do decreto às remoções no Airbnb

O número de unidades pedido pela Sehab aparece como 60.922 no comunicado de maio e como 62.812 na reportagem da CNN Brasil em agosto. As duas referências usam listas enviadas em datas diferentes.

Como saber se o seu imóvel é HIS ou HMP?

Antes de supor qualquer coisa, confira três documentos:

1. Matrícula atualizada. O art. 47, § 1º, I, da Lei 16.050/2014 exige a averbação, na matrícula de cada unidade, de que ela recebeu os benefícios e deve ir para famílias da faixa de renda declarada. Peça a certidão no cartório de registro de imóveis.
2. Contrato de compra e memorial de vendas. O decreto obriga a incorporadora a identificar as unidades HIS e HMP em todo material publicitário, inclusive no estande (art. 6º, § 3º, I).
3. Alvará de aprovação do empreendimento, consultável na Prefeitura, que traz a categoria de uso.

Se nenhum dos três menciona HIS ou HMP e o seu anúncio foi removido, o enquadramento pode estar errado. O Airbnb orienta procurar os órgãos municipais; o anúncio só volta com comunicação formal da Prefeitura ou ordem judicial.

O que fazer se o seu studio é HIS ou HMP

Ceder o imóvel em comodato a outra pessoa não resolve: o art. 7º, VIII, diz que isso não cumpre a destinação, mesmo que o ocupante esteja na faixa.

Quanto rende a locação dentro da regra?

O teto do art. 7º-A é 30% da renda. Com o salário mínimo de R$ 1.621 em 2026 (Decreto federal 12.797/2025), e tomando o limite superior de cada faixa, o aluguel máximo fica assim:

Esse é o limite superior. O inquilino real pode ter renda menor, e aí o teto cai junto. Confirme com a Sehab qual base de renda vale para o seu contrato antes de fixar o valor.

E se o studio não for HIS nem HMP?

Aí a regra não se aplica e a operação por temporada continua possível, sujeita às mesmas exigências de qualquer imóvel em SP: convenção do condomínio, zoneamento e tributação. Se o prédio mistura unidades HIS e unidades livres (o que é comum), vale guardar a matrícula com o anúncio para responder rápido a uma remoção indevida.

Para quem vai comprar para temporada, a ordem muda: matrícula antes da proposta. Um studio HIS barato perto do metrô parece o melhor ROI do bairro até a primeira notificação. Os números de receita por tipologia estão em quanto rende um Airbnb em São Paulo e a escolha de região em melhores bairros para investir em Airbnb em SP.

Antes de fechar com qualquer gestora, entregue a matrícula junto com a convenção: o enquadramento precisa ser checado antes de gastar com mobília e fotos. Na HostnJoy, administradora de Airbnb em São Paulo, essa conferência entra na análise do imóvel, com taxa de 16% sobre a receita e sem mensalidade.

Quando não vale a pena brigar pela temporada

Se a matrícula traz a averbação HIS ou HMP, contestar a remoção custa advogado e tempo para um resultado improvável: a lei descreve a destinação como permanente e o decreto fecha a porta da temporada de forma expressa. Nesse caso, a decisão é financeira (locar dentro da faixa ou vender), não jurídica. Também não vale abrir o mesmo imóvel em outra plataforma: a Prefeitura notificou Booking e QuintoAndar junto com o Airbnb e monitora os anúncios on-line.

Perguntas frequentes

Posso anunciar meu studio HIS no Airbnb em São Paulo?

Não. O Decreto 64.244/2025 diz que o aluguel de curta duração não cumpre a destinação social de HIS e HMP, e a Prefeitura pediu às plataformas a retirada desses anúncios. O Airbnb removeu 1.625 em agosto de 2026 e não aceita novo anúncio para o mesmo imóvel.

Qual é a multa por usar HIS ou HMP no Airbnb?

O art. 47, § 2º, da Lei 16.050/2014 cobra do adquirente o valor do benefício urbanístico usado, proporcional à fração ideal da unidade, mais multa equivalente ao dobro desse valor, com correção. Não há valor fixo: depende do empreendimento.

Por quanto tempo o imóvel HIS ou HMP fica preso à faixa de renda?

A página da Sehab fala em 10 anos contados da primeira comercialização ou do Habite-se. O texto do Plano Diretor (art. 47, II) fala em atendimento “de forma permanente”. Com essa diferença entre as duas fontes, confirme o prazo do seu empreendimento com advogado antes de contar com a liberação.

Como contestar a remoção do anúncio se o imóvel não é HIS?

Reúna matrícula, contrato de compra e alvará sem menção a HIS ou HMP e procure a Secretaria Municipal de Habitação (telefone 3322-4500, Rua São Bento, 405). O Airbnb só reativa o anúncio com comunicação formal da Prefeitura ou decisão judicial.

Posso alugar por 30 ou 60 dias em vez de diárias?

O decreto não cria um limite de dias, mas exige que todo contrato de locação comprove a renda do locatário e respeite o teto de 30%. Um contrato de temporada com hóspede fora da faixa continua irregular, qualquer que seja a duração.

O que acontece com as reservas já feitas?

Segundo o Airbnb, reservas futuras são mantidas por até 45 dias depois do aviso de remoção. Passado o prazo, os hóspedes são realocados com suporte da plataforma.

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Fontes: Decreto municipal 64.244, de 28/5/2025, arts. 6º, 6º-A, 7º e 7º-A (https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-64244-de-28-de-maio-de-2025); Lei municipal 16.050/2014 (Plano Diretor), art. 47, texto consolidado (https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/lei-16050-de-31-de-julho-de-2014/consolidado); Sehab, página “Habitação de Interesse Social” (https://prefeitura.sp.gov.br/web/habitacao/w/habita%C3%A7%C3%A3o-de-interesse-social-2); Sehab, “Prefeitura intensifica fiscalização e cobra retirada de mais de 60 mil anúncios irregulares de moradia popular em plataformas digitais” (6/5/2026); Câmara Municipal de São Paulo, “CPI HIS aprova relatório final” (19/5/2026, https://www.saopaulo.sp.leg.br/blog/cpi-his-aprova-relatorio-final-e-aponta-fraudes-na-comercializacao-de-moradias-populares-em-sao-paulo/); CNN Brasil, “Airbnb vai remover 1.600 hospedagens de unidades habitacionais em SP” (3/8/2026); Portas, “SP cobra plataformas por remoção de anúncios de imóveis populares” (4/5/2026) e “Airbnb em São Paulo: o que muda para anfitriões e hóspedes com a remoção dos imóveis HIS e HMP” (4/8/2026, atualizado em 19/10/2026); Decreto federal 12.797/2025 (salário mínimo de R$ 1.621, https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/decreto/d12797.htm).

Nota: Este post tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica. O enquadramento de cada unidade, o prazo da destinação e o cálculo de eventual multa dependem dos documentos do empreendimento. Linha do tempo atualizada em 4/11/2026; a Sehab segue enviando listas às plataformas.