Aprovar Airbnb no condomínio: kit da assembleia de 2/3

Aprovar Airbnb no condomínio exige, desde 7 de maio de 2026, uma alteração da convenção votada por 2/3 dos votos de todos os condôminos (art. 1.351 do Código Civil, aplicado pelo STJ no REsp 2.121.055). Este kit entrega os três documentos do processo, edital de convocação, ata e minuta da cláusula, prontos para adaptar ao seu prédio.

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O kit existe porque a assembleia é hoje o único caminho seguro para quem opera em prédio com convenção omissa, e porque uma assembleia mal convocada ou uma ata mal redigida anulam a votação mesmo quando você tem os votos. Se preferir delegar o processo inteiro, da leitura da convenção ao cadastro dos hóspedes na portaria, a HostnJoy é uma administradora de Airbnb que cuida da regularização no condomínio como parte da gestão, com taxa de 16% sobre a receita e sem mensalidade.

O que o STJ exige para liberar o Airbnb no condomínio?

A Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055-MG em 7 de maio de 2026, por 5 votos a 4, com relatoria da ministra Nancy Andrighi. A tese publicada no Informativo 889 diz: “A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.”

Três consequências práticas saem dessa frase:

1. Convenção omissa não autoriza. Se o texto do seu prédio só diz “destinação residencial”, o STJ entende que a curta estadia com exploração reiterada foge dessa destinação. A autorização precisa estar escrita.
2. O instrumento é a convenção, não o regimento interno. A previsão tem de entrar na convenção, e alterar a convenção exige 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
3. Quem já tem ata e cláusula aprovadas está protegido. É o único cenário em que o proprietário responde a uma notificação do síndico com um documento, e não com uma tese.

Entre o fim de maio e o começo de junho de 2026 o STJ afetou dois novos recursos (REsp 2.272.536 e 2.272.537) como Tema 1.443 dos repetitivos, relator ministro Raul Araújo, para fixar tese vinculante sobre “se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta para impedir a locação de unidades autônomas por curto período”. Com a afetação, “o colegiado determinou a suspensão, em todo o país, dos processos pendentes”. Até o julgamento, a regra do REsp 2.121.055 continua sendo o norte dos tribunais, e uma convenção alterada por 2/3 vale em qualquer desfecho.

O que a suspensão suspende, e o que não. A afetação foi decidida em 26 de maio de 2026 e publicada em 1º de junho, e voltou ao noticiário em 17 e 18 de setembro (O Tempo, Diário do Rio, SBT News) como se fosse novidade. O que está parado são os processos, individuais e coletivos, que discutem o tema: nenhuma ação de condomínio contra anfitrião deve ser julgada até a tese vinculante sair. O que não está suspenso é a decisão do REsp 2.121.055: ela não foi revogada nem teve os efeitos suspensos, e a própria cobertura de setembro repete que, para a Corte, “a autorização para locações por curta ou curtíssima temporada deveria ser aprovada em assembleia por dois terços dos condôminos”. Na prática, a pausa protege quem já responde a uma ação, porque o processo não anda, e não protege quem opera sem autorização: o síndico continua podendo notificar e aplicar as multas da convenção, e a ação segue quando a suspensão acabar. Note também que o instrumento é a convenção, não o regimento interno: uma regra só no regimento não atende ao art. 1.351.

A análise completa do julgamento, os cenários por tipo de convenção e o placar da votação estão no nosso post sobre a decisão do STJ sobre Airbnb em condomínios. Este post cuida do passo seguinte: transformar a exigência em três documentos.

Quantos votos são 2/3 e como contar?

O art. 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022, diz: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.” A base de cálculo são os votos de todos os condôminos, não dos presentes. Uma assembleia com 30 presentes em um prédio de 60 unidades não aprova nada por 2/3, mesmo com unanimidade na sala.

Duas regras mudam a conta e costumam surpreender:

• Voto proporcional à fração ideal. Pelo art. 1.352, parágrafo único, “os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio”. Se a sua convenção não fixa “um voto por unidade”, a cobertura pesa mais que o apartamento de fundos, e os 2/3 são medidos em fração ideal, não em cabeças.
• Inadimplente não vota. O art. 1.335, III, garante o voto ao condômino “estando quite”. Unidades em atraso saem do numerador, mas não do denominador.

A fórmula é N × 2/3, arredondada para cima. Antes de pedir a convocação, monte um mapa de votos: unidade, proprietário, fração ideal, situação de adimplência e posição provável. Só leve o tema à assembleia com os 2/3 mapeados e uma margem de 3 a 5 votos, porque uma rejeição fica registrada em ata e vira prova contra você em qualquer ação futura.

O que tem no kit?

Os três arquivos trazem os campos variáveis entre colchetes e uma nota de rodapé com as fontes. Nenhum deles substitui a leitura da sua convenção atual: prazos de convocação, forma de entrega do edital e regras de procuração são definidos por ela, e o kit indica onde inserir cada um.

Como convocar a assembleia sem vício de forma?

A maior parte das anulações judiciais de assembleia não vem do mérito, vem do procedimento. O edital do kit segue quatro exigências do Código Civil:

1. Todos convocados. “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião” (art. 1.354). Entregue o edital a cada unidade com comprovante, além do quadro de avisos, e guarde os recibos como anexo da ata.
2. Quem convoca. “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos” (art. 1.355). Peça a convocação ao síndico por escrito, com prazo. Se ele não convocar, o edital do kit traz o parágrafo alternativo para a convocação por 1/4 dos condôminos, com lista de assinaturas.
3. Ordem do dia específica. O item de pauta tem de dizer que se vota a alteração da convenção para autorizar locação por temporada, inclusive por plataformas digitais, com a minuta anexa. “Assuntos gerais” não autoriza deliberar sobre a convenção.
4. Antecedência e segunda convocação. O prazo mínimo é o da sua convenção. O edital prevê primeira e segunda convocação, mas o quórum de 2/3 do art. 1.351 não cai na segunda chamada: a segunda convocação só afeta a instalação, não a aprovação.

Anexe ao edital a minuta da cláusula e as regras operacionais. Condômino que recebe o texto com 10 dias de antecedência vota com menos resistência do que quem descobre a redação na hora.

O que a ata precisa registrar?

A ata do kit foi escrita para sobreviver a uma contestação. Ela registra:

• Data, hora, local e em qual convocação a assembleia se instalou, com referência ao edital e aos comprovantes de entrega.
• Lista de presença com unidade, fração ideal e forma de participação (pessoal ou procuração), mais a conferência de adimplência.
• Votação nominal do item 1: favoráveis, contrários, abstenções, total de unidades e o percentual dos votos de todos os condôminos.
• O resultado confrontado com o quórum do art. 1.351, escrito por extenso.
• O texto final da cláusula aprovada, com as emendas acolhidas.
• A autorização ao síndico para registrar o texto consolidado no Cartório de Registro de Imóveis, porque “para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis” (art. 1.333, parágrafo único).

Sem o registro, a alteração vale entre os condôminos que a aprovaram, mas um comprador futuro de outra unidade, ou um vizinho que ingresse com ação, pode questionar a oponibilidade. O registro custa uma averbação e fecha essa porta.

Qual cláusula propor na convenção?

A minuta do kit tem um caput e sete parágrafos. O caput autoriza “a locação das unidades autônomas por temporada, assim entendida a locação destinada à residência temporária do locatário, contratada por prazo não superior a 90 (noventa) dias, nos termos do art. 48 da Lei 8.245”, inclusive por plataformas digitais. O prazo de 90 dias é o da própria Lei do Inquilinato, e o texto declara que a permissão é a “autorização expressa” que o STJ passou a exigir.

Os parágrafos são as concessões que destravam votos, e por isso estão na minuta e não no regimento:

• Cadastro prévio do hóspede na portaria (nome, documento, período), com antecedência mínima de 24 horas, feito pelo condômino ou pelo administrador.
• Ocupação máxima igual à capacidade declarada e proibição de festas.
• Hóspede sujeito ao regimento nas mesmas condições do morador, inclusive áreas comuns e horários de silêncio.
• Responsabilidade do condômino pelos atos dos hóspedes e pelas multas, na forma do art. 1.336, § 2º, que limita a multa a “cinco vezes o valor de suas contribuições mensais”.
• Opcionais: estadia mínima de 2 pernoites e um responsável pela unidade disponível 24 horas.

Dois cuidados na negociação. Aceitar mínimo de 7 pernoites elimina a demanda de fim de semana, que em São Paulo e Belo Horizonte responde pela maior parte das reservas de 2 a 3 noites de viajantes corporativos e de saúde. E não aceite vedação de áreas comuns aos hóspedes: a unidade paga a mesma taxa condominial e a restrição costuma ser derrubada em juízo por ferir o art. 1.335, II.

O que a administradora faz antes e depois da assembleia?

Na operação da HostnJoy, a leitura da convenção acontece antes de qualquer investimento em setup. Se há vedação expressa, avisamos antes de você gastar com mobília e fotos. Se há omissão, o trabalho é o deste kit: mapa de votos, redação da minuta com as regras que o prédio aceita, apoio ao síndico na convocação e presença na assembleia para responder às objeções operacionais (barulho, elevador, segurança) com o procedimento real de check-in.

Depois da aprovação, o que sustenta a convivência é rotina: cadastro de cada hóspede enviado à portaria antes da chegada, regras do prédio dentro do pacote de boas-vindas, limpeza fora do horário de pico do elevador e um canal direto entre a portaria e a nossa equipe. Esse pacote está incluído na gestão completa de Airbnb pelos mesmos 16%, sem cobrança à parte pela regularização.

Quando não vale a pena levar o tema à assembleia?

• Sem 2/3 mapeados. Uma rejeição registrada em ata é pior do que a omissão atual: transforma a zona cinza em proibição documentada.
• Prédio pequeno com um único interessado. O custo político de mobilizar 2/3 dos vizinhos para beneficiar uma unidade raramente fecha a conta. Estadias de 30 dias ou mais, tratadas pela Lei 8.245 como locação residencial, costumam ser a saída nesses prédios.
• Convenção com vedação expressa e síndico hostil. A assembleia continua possível, mas a chance de aprovação cai e a exposição aumenta durante a tentativa. Avalie migrar a operação para imóvel fora de regime condominial.
• Imóvel comprado antes de ler a convenção. Faça o mapa de votos antes de anunciar. O mapa completo dos riscos condominiais, tributários e operacionais está no post sobre os riscos do Airbnb em 2026.

O cenário legislativo também pesa na decisão. O PL 4/2025, que atualiza o Código Civil, está “com a relatoria” na comissão temporária do Senado desde 16/6/2026, e o texto em discussão para o art. 1.336, § 1º, prevê que “nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica”. Na direção oposta, o PL 1153/2026, apresentado em 13/3/2026 na Câmara, quer “estabelecer que locação por curta temporada, realizada por meio de plataformas digitais, é regulada pela Lei do Inquilinato”. Nos dois cenários, a cláusula aprovada por 2/3 continua sendo a proteção que vale. O detalhe do PL 4/2025 está no post sobre a nova lei do Airbnb em condomínios.

Perguntas frequentes

Condomínio pode proibir Airbnb mesmo com convenção omissa?

Sim, na prática. Pelo REsp 2.121.055, a curta estadia com exploração reiterada descaracteriza a destinação residencial, e a autorização precisa constar da convenção. Se ela não consta, o condomínio pode exigir que a atividade cesse. A convenção alterada por 2/3 é o que inverte essa posição.

Quantos votos são necessários para aprovar Airbnb no condomínio?

2/3 dos votos de todos os condôminos, contados em fração ideal salvo se a convenção fixar um voto por unidade (arts. 1.351 e 1.352 do Código Civil). Em um prédio de 60 unidades com voto por unidade, são 40 votos favoráveis, independentemente de quantos comparecerem.

O síndico pode se recusar a convocar a assembleia?

Pode deixar de convocar, mas não pode impedir a convocação. Pelo art. 1.355 do Código Civil, um quarto dos condôminos convoca a assembleia extraordinária diretamente. O edital do kit traz a redação alternativa para esse caso.

A aprovação precisa ser registrada em cartório?

Para valer contra terceiros, sim. O art. 1.333, parágrafo único, exige o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis, e a alteração segue o mesmo caminho por averbação. Entre os condôminos, a ata aprovada já produz efeitos.

Estadias de mais de 90 dias entram na regra dos 2/3?

A cláusula do kit trata da locação por temporada, definida pela Lei 8.245, art. 48, como a “contratada por prazo não superior a noventa dias”. Locações acima disso seguem o regime residencial da mesma lei e não dependem da autorização da convenção sob a lógica do STJ, embora o Tema 1.443 ainda possa refinar a fronteira.

O que muda se o PL 4/2025 for aprovado?

O texto em discussão transforma em lei a regra do STJ: hospedagem atípica proibida nos condomínios residenciais, “salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear”. Quem já tiver a cláusula aprovada por 2/3 e registrada não precisa refazer nada.

HostnJoy: regularização no condomínio incluída na gestão

Analisamos a convenção, montamos o mapa de votos e acompanhamos a assembleia como parte da gestão do seu imóvel, com taxa de 16% sobre a receita e sem mensalidade. Operamos com equipes locais em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, e em outras 13 cidades.

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Fontes: STJ, Informativo de Jurisprudência n. 889 (19/5/2026), REsp 2.121.055-MG, Segunda Seção, rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 7/5/2026 (https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D022336); Migalhas, “STJ: Aluguel de Airbnb em condomínios depende de aprovação em assembleia” (7/5/2026) e “STJ afeta recursos e suspende ações sobre Airbnb em condomínios” (8/6/2026, Tema 1.443, REsps 2.272.536 e 2.272.537); NRA Advogados, “Airbnb em condomínios: STJ suspende processos, Tema 1443” (18/9/2026, datas da afetação: decisão em 26/5/2026, publicação em 1º/6/2026); O Tempo, “Justiça suspende processos sobre Airbnb de condomínios em todo o país” (17/9/2026); Diário do Rio, “STJ trava ações sobre Airbnb em condomínios e vai definir se proibição precisa estar na convenção” (18/9/2026); Lei 14.405/2022, nova redação do art. 1.351 do Código Civil (texto no IRIB, https://www.irib.org.br/lei-n-14-405-de-12-de-julho-de-2022/); Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.333, 1.335, 1.336, 1.348, 1.351, 1.352, 1.354 e 1.355; Lei 8.245/1991, art. 48; Senado Federal, PL 4/2025, tramitação em 16/6/2026 (https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/166998); Câmara dos Deputados, PL 1153/2026, ementa e apresentação em 13/3/2026 (https://dadosabertos.camara.leg.br/api/v2/proposicoes/2608777); Universo Condomínio, “PL 4/2025 muda regras em condomínios, mas deixa dúvida sobre quórum” (5/6/2025).

Nota: Este post e os modelos do kit têm caráter informativo e não substituem consultoria jurídica. Prazos de convocação, forma de entrega do edital, regras de procuração e critério de voto são definidos pela convenção de cada condomínio, e o Tema 1.443 do STJ ainda pode alterar o entendimento sobre a cláusula de destinação residencial. Revise os documentos com advogado antes da convocação e do registro.