Condomínio pode proibir Airbnb? O que o STJ decidiu e o que fazer

Atualizado em 21 de outubro de 2026 com a decisão da Segunda Seção do STJ no REsp 2.121.055 (7 de maio de 2026), a suspensão nacional dos processos pelo Tema 1.443 e os limites de multa do Código Civil. A versão anterior deste artigo dizia que condomínio com convenção omissa “não pode proibir automaticamente”; desde maio de 2026 a regra é a inversa.

Condomínio pode proibir Airbnb. Desde 7 de maio de 2026, o STJ entende que operar estadias de curta duração em prédio de destinação residencial exige aprovação de dois terços dos condôminos, mesmo quando a convenção não cita Airbnb. Sem essa aprovação, o síndico pode notificar e multar, e a Justiça tem mantido as proibições.

Para o anfitrião, o risco é patrimonial, não teórico. Em Goiânia, um proprietário que havia “investido cerca de R$ 200 mil em reformas e mobília” foi proibido de alugar pelo Airbnb e a Justiça “fixou penalidade diária de R$ 500, limitada a R$ 30 mil”, com base na convenção que destina as unidades “exclusivamente a fins residenciais” (Migalhas, 7 de setembro de 2025).

Este post é o passo a passo de quem já enfrenta a proibição ou quer evitá-la antes de comprar. Para o acórdão do STJ voto a voto, veja a decisão do STJ sobre Airbnb em condomínios; para o projeto de lei que pode transformar a regra em texto do Código Civil, veja a nova lei do Airbnb em condomínio; para convocar a assembleia que autoriza a atividade, veja o kit da assembleia de 2/3.

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O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio

Três decisões formam a regra atual. A ordem importa, porque a última mudou o ponto de partida.

2021: convenção residencial expressa permite proibir (REsp 1.819.075)

Em 20 de abril de 2021, a Quarta Turma do STJ negou, por maioria, o recurso de dois proprietários de Porto Alegre que ofereciam suas unidades pelo Airbnb. O voto vencedor, do ministro Raul Araújo, tratou a atividade como contrato atípico de hospedagem, distinto da locação por temporada, e incompatível com convenção que fixa destinação residencial. Era uma decisão de turma, sem tese geral, e por cinco anos os tribunais estaduais divergiram sobre o caso mais comum: a convenção que só diz “residencial” e não fala em Airbnb.

2026: convenção omissa também exige 2/3 (REsp 2.121.055)

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção, que reúne as duas turmas de direito privado, julgou o REsp 2.121.055-MG. “O tema dividiu o colegiado e foi resolvido por 5 votos a 4” (ConJur, 7 de maio de 2026), com voto vencedor da relatora, ministra Nancy Andrighi. A tese publicada no Informativo de Jurisprudência n. 889:

“A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.”

O mesmo informativo registra o limite da regra: “A mera disponibilização do imóvel por plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial do imóvel.” O que muda a destinação é a exploração reiterada e profissionalizada, não o anúncio em si.

Junho de 2026: processos suspensos, regra mantida (Tema 1.443)

Em junho de 2026 a Segunda Seção afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537, relator ministro Raul Araújo, ao rito dos repetitivos, para decidir se a “cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta para impedir a locação” por curta temporada. O tribunal “determinou a suspensão, em todo o país, dos processos pendentes, individuais ou coletivos” sobre a questão (Migalhas, 8 de junho de 2026). A suspensão atinge os processos judiciais. A decisão de maio não foi suspensa, e a notificação e a multa do síndico, que não dependem de processo, continuam possíveis.

Quando a proibição é válida

A base está no Código Civil, não na plataforma. O art. 1.336, IV, impõe ao condômino o dever de “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores”. A convenção registrada “torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades” (art. 1.333). E o art. 1.351, na redação da Lei 14.405/2022, diz: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”

A proibição se sustenta quando:

1. A convenção fixa destinação residencial. Depois do REsp 2.121.055, não precisa citar Airbnb, “hospedagem” ou “curta temporada”. A destinação já basta como fundamento da notificação.
2. A assembleia alterou a convenção com 2/3 dos condôminos. O quórum é contado sobre o total de unidades, não sobre os presentes. Uma convenção que passa a proibir expressamente plataformas, aprovada assim, fecha a discussão.
3. A operação é reiterada e profissional. Anúncio permanente, alta rotatividade, serviços de limpeza e recepção, mais de um imóvel. É o perfil que o STJ descreve como “profissionalização do serviço”.

Quando a proibição pode ser contestada

A regra de 2026 reduziu as defesas, mas não as eliminou. Os argumentos que ainda têm peso:

1. A decisão veio só do síndico, sem assembleia. O síndico aplica a convenção; não cria regra nova. Se a convenção não proíbe e não houve deliberação, a notificação baseada apenas em “decisão da administração” é frágil. A resposta correta do condomínio seria convocar a assembleia, e a sua também: proponha a votação com o kit da assembleia em mãos.
2. O regimento interno proibiu, a convenção não. O regimento é aprovado por quórum menor e não pode contrariar a convenção. Uma proibição só no regimento, em prédio cuja convenção autoriza temporada, é contestável. Em convenção omissa, porém, o REsp 2.121.055 enfraquece esse argumento.
3. Uso eventual, não exploração reiterada. O próprio STJ separa “mera disponibilização” de “reiterada exploração econômica”. Quem aluga o imóvel próprio algumas semanas por ano tem um caso diferente de quem opera três apartamentos o ano inteiro. É argumento de defesa em juízo, não licença para operar.
4. Destinação mista ou comercial. Se a convenção admite escritórios, consultórios ou flats na edificação, o fundamento “destinação residencial” não se aplica da mesma forma. Leia a cláusula de destinação da sua unidade, não só a do prédio.
5. Vício na assembleia que proibiu. Edital sem a pauta, votação por maioria simples apresentada como alteração da convenção, ata sem contagem nominal. Esses defeitos anulam a deliberação, não a regra de fundo: o condomínio pode convocar de novo e aprovar com o quórum certo.

Qual a multa que o condomínio pode aplicar

O valor não é livre. O Código Civil fixa tetos, e eles valem para a multa condominial (a que o síndico cobra no boleto):

Em juízo, a conta é outra: o juiz pode fixar multa diária (astreintes) para forçar o fim da atividade, como os R$ 500 por dia com teto de R$ 30 mil do caso de Goiânia. Uma multa condominial acima dos tetos do Código Civil é contestável; a multa judicial, não.

Checklist antes de comprar imóvel para Airbnb em condomínio

Se você está avaliando um apartamento em condomínio para operar no Airbnb, verifique estes pontos antes de assinar:

• Peça a certidão atualizada da convenção no cartório de registro de imóveis. É o documento que o síndico e o juiz vão ler. Procure “residencial”, “destinação”, “hospedagem”, “temporada”, “atividade comercial” e “plataformas”.
• Leia o regimento interno e as atas das últimas assembleias. Procure “Airbnb”, “Booking”, “curta duração”, “hóspedes”, “rotatividade” e qualquer notificação a outro condômino.
• Pergunte ao síndico por escrito se o condomínio permite locação por temporada via plataformas. A resposta vale como histórico.
• Conte as unidades e os votos. Se a convenção é omissa, a sua operação depende de 2/3 do total. Sem esse mapa, não há plano.
• Confira as regras municipais de cadastro, ISS e fiscalização nos guias de regulamentação do Airbnb em São Paulo e de regulamentação do Airbnb no Rio de Janeiro.
• Leve a convenção a um advogado imobiliário antes da proposta. O parecer custa uma fração do setup que pode ser perdido.

O que fazer se o condomínio proibir Airbnb

Cenário 1: você já opera e recebeu notificação

Responda por escrito, no prazo. Ignorar a notificação transforma uma advertência em multa e a multa em ação judicial. Peça cópia da convenção e da ata que fundamentam a cobrança.

Confira o fundamento. A proibição vem da convenção (válida), de uma assembleia de 2/3 (válida), de uma assembleia por maioria simples (contestável) ou só do síndico (contestável)? A lista da seção anterior é o roteiro.

Confira a multa contra os tetos. Multa acima de cinco contribuições mensais sem deliberação de 3/4, ou aplicada sem previsão na convenção e sem assembleia, pode ser discutida mesmo quando a proibição em si é válida.

Decida entre três saídas:

• Convocar a assembleia. Se a convenção é omissa e você tem 2/3 mapeados, a autorização expressa resolve o problema hoje (STJ) e amanhã (PL 4/2025). Uma assembleia perdida fica em ata e enfraquece qualquer defesa; só vá a voto com os votos contados.
• Migrar para aluguel de média duração. Contratos de 30 a 90 dias se enquadram na locação para temporada da Lei 8.245/1991, “contratada por prazo não superior a noventa dias” (art. 48), com a descrição dos móveis exigida pelo parágrafo único. A rotatividade cai, e com ela o argumento de “profissionalização” que o STJ usou. O guia da Lei do Inquilinato detalha o contrato.
• Alugar por 12 meses ou vender. Menor receita, zero conflito. É a saída quando a convenção proíbe expressamente e os votos não existem.

Cenário 2: a assembleia está convocada para votar a proibição

Conte os votos antes da reunião. Cada unidade conta; fale com os proprietários que alugam, que pretendem alugar ou que não querem ver o imóvel desvalorizado por uma restrição a mais.

Apresente regulamentação como alternativa à proibição. Cadastro de hóspedes na portaria, estadia mínima, responsabilidade expressa do proprietário por danos e barulho, horário de silêncio. Uma cláusula assim, aprovada por 2/3, protege os dois lados e tem o modelo pronto no kit da assembleia.

Fiscalize o rito. Edital com a pauta expressa, lista de presença, votação nominal com a contagem contra o total de unidades. Vício de forma é o que mais anula deliberações.

Cenário 3: você ainda não comprou

Melhor cenário. Rode o checklist acima e, em convenção omissa, trate a assembleia como parte do custo de aquisição. Alternativas com menos atrito: casa fora de condomínio, prédio com convenção que já autoriza temporada, empreendimentos lançados para short stay e flats com vocação hoteleira. O guia de imóveis para Airbnb compara os formatos.

A Reforma Tributária muda algo nessa questão?

Indiretamente. A LC 214/2025 trata a locação de curta duração como serviço para fins de IBS e CBS, e esse enquadramento aparece em argumentos de condomínios (“se o fisco trata como hospedagem, não é uso residencial”). É um argumento, não uma decisão: o STJ julgou pelo Código Civil, não pela lei tributária. O que a reforma muda de fato na sua conta está no guia de IBS e CBS para o anfitrião.

Perguntas frequentes

Condomínio pode proibir Airbnb mesmo sem lei nova?

Sim. A proibição vem do Código Civil (arts. 1.333, 1.336 e 1.351) e das decisões do STJ, não de uma lei específica sobre Airbnb. O PL 4/2025, que escreveria a regra no art. 1.336, ainda tramita no Senado.

Minha convenção é antiga e não fala em Airbnb. Posso operar?

Pelo REsp 2.121.055, não sem assembleia. A convenção que diz apenas “destinação residencial” foi exatamente o caso julgado, e o resultado foi a exigência de aprovação por 2/3 dos condôminos. O Tema 1.443 pode confirmar ou ajustar essa leitura; até lá, ela é a referência.

Meu vizinho opera Airbnb no mesmo prédio. Isso significa que eu posso?

Não. Ele pode estar operando sem que o condomínio tenha agido ainda, ou pode haver uma autorização que você desconhece. A certidão da convenção e as atas respondem; a prática do vizinho não.

O condomínio pode me multar enquanto eu contesto na Justiça?

Pode. A multa condominial nasce da convenção e da assembleia, e só para com decisão judicial que a suspenda. Com os processos sobre o tema suspensos pelo Tema 1.443, obter essa decisão ficou mais lento, o que torna a resposta rápida à notificação ainda mais importante.

Aluguel de 30 dias ou mais também pode ser proibido?

É mais difícil. Locação de até 90 dias é locação para temporada pela Lei 8.245/1991 (art. 48), com contrato escrito e sem a rotatividade que caracteriza a “exploração reiterada” do REsp 2.121.055. Convenção que proíbe expressamente qualquer locação de curta duração ainda alcança esse formato; convenção omissa, dificilmente.

A decisão do STJ vale para todo o Brasil?

A decisão de maio de 2026 uniformizou a leitura das duas turmas de direito privado e orienta os tribunais estaduais, mas ainda não tem efeito vinculante. A tese obrigatória virá com o julgamento do Tema 1.443, sem data marcada. Enquanto isso, os processos estão suspensos e a decisão de maio é a referência usada por síndicos e juízes.

HostnJoy: a convenção é lida antes do setup

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Operamos em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, e em outras 13 cidades. Para o mapa completo dos riscos condominiais, fiscais e operacionais, veja os riscos do Airbnb em 2026.

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Fontes: STJ, Informativo de Jurisprudência n. 889, REsp 2.121.055-MG, Segunda Seção, julgado em 07/05/2026 (scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D022336; tese e trecho sobre “mera disponibilização” também reproduzidos em juris.damasio.com.br/jurisprudencia/julgado/889); ConJur, “Aluguel de curta temporada só é possível se for expressamente autorizado”, 07/05/2026 (placar de 5 votos a 4, relatora Nancy Andrighi, art. 1.351); Migalhas, “STJ afeta recursos e suspende ações sobre Airbnb em condomínios”, 08/06/2026 (Tema 1.443, REsp 2.272.536 e 2.272.537, rel. Min. Raul Araújo); Migalhas Contratuais, “Condomínio residencial pode proibir oferta de aptos pelo Airbnb”, 07/02/2022 (REsp 1.819.075-RS, Quarta Turma, julgado em 20/04/2021, acórdão publicado em 27/05/2021, relator para o acórdão Min. Raul Araújo); Migalhas, “Juiz proíbe aluguel de imóvel via Airbnb em condomínio residencial”, 07/09/2025 (21ª Vara Cível de Goiânia, multa de R$ 500/dia limitada a R$ 30 mil); Código Civil, Lei 10.406/2002, arts. 1.333, 1.336, 1.337 e 1.351 (planalto.gov.br); Lei 14.405/2022 (nova redação do art. 1.351); Lei 8.245/1991, art. 48 (planalto.gov.br); LC 214/2025.

Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica. O resultado depende da convenção do seu condomínio, do tribunal estadual competente e do julgamento pendente do Tema 1.443. Procure um advogado com a convenção em mãos.