· Equipe HostnJoy · Aspectos legais · 7 min read
Como abrir CNPJ para Airbnb: CNAE correto, MEI não pode, Simples a 6% e passo a passo completo (2026)
MEI NÃO pode operar Airbnb (CNAE de hospedagem é vedado). O correto é ME ou SLU com CNAE 5590-6/99, Simples Nacional Anexo III (alíquota a partir de 6%). A partir de R$ 10.000/mês de receita, CNPJ economiza R$ 3.000-12.000/ano vs pessoa física. Passo a passo para abrir em 5-10 dias úteis.
“Abri MEI para receber do Airbnb e fui desenquadrado em 3 meses.” Essa história se repete nos fóruns de contabilidade brasileiros toda semana. O host abre MEI com CNAE 5590-6/99, recebe pela plataforma, e a Receita Federal cancela o enquadramento porque atividade de hospedagem é vedada ao MEI.
O problema não é abrir empresa. É abrir ERRADO. O CNAE errado pode vedar o Simples Nacional. O regime errado pode custar mais do que ficar como pessoa física. E a falta de planejamento gera ISS retroativo, multas e dor de cabeça.
Este guia explica qual CNAE usar, por que MEI não funciona, quando CNPJ vale a pena financeiramente, e o passo a passo para abrir em 5-10 dias úteis.
Simule a receita do seu imóvel com a Calculadora de Receita HostnJoy
Por que MEI NÃO pode operar Airbnb
O MEI (Microempreendedor Individual) tem uma lista restrita de CNAEs permitidos. As atividades da seção 55 (alojamento e hospedagem) NÃO estão nessa lista. O CNAE 5590-6/99 (“Outros alojamentos não especificados anteriormente”), que é o mais usado para Airbnb, é vedado ao MEI.
O que acontece se você abrir MEI mesmo assim: A Receita Federal pode desenquadrar seu CNPJ de ofício. Você perde o regime simplificado. ISS retroativo pode ser cobrado pela prefeitura. Notas fiscais emitidas podem ser questionadas.
A armadilha do CNAE 6810-2/02: Alguns contadores sugerem o CNAE de “aluguel de imóveis próprios” (6810-2/02). Esse CNAE é vedado ao Simples Nacional por completo. Quem usa esse código é obrigado a optar por Lucro Real ou Lucro Presumido, com tributação muito mais pesada. NUNCA use esse CNAE para Airbnb.
A distinção que importa: Para a Receita Federal, Airbnb com serviços (limpeza entre estadias, recepção, amenities, comunicação com hóspede) = prestação de serviços de hospedagem, não locação de imóvel. Essa classificação permite o CNAE de hospedagem e o Simples Nacional.
Qual CNAE usar
| CNAE | Descrição | Simples? | MEI? | Recomendação |
|---|---|---|---|---|
| 5590-6/99 | Outros alojamentos não especificados | Sim (Anexo III) | Não | Melhor opção para 90% dos anfitriões |
| 5510-8/01 | Hotéis sem alimentação | Sim (Anexo III) | Não | Alternativa válida |
| 6810-2/02 | Aluguel de imóveis próprios | Vedado | Vedado | NUNCA use para Airbnb |
| 5590-6/03 | Pousadas | Sim (Anexo III) | Não | Só se realmente opera como pousada |
Recomendação HostnJoy: Use CNAE 5590-6/99. É o código mais usado por anfitriões Airbnb no Brasil, aceito no Simples Nacional (Anexo III, alíquota a partir de 6%), compatível com emissão de nota fiscal de serviço e reconhecido pela Receita Federal como hospedagem de curta duração.
Quando vale a pena abrir CNPJ (a conta real)
Pessoa física (carnê-leão) vs Simples Nacional
| Receita mensal | IR como PF (efetivo) | Simples como PJ (efetivo) | Economia mensal | Economia anual |
|---|---|---|---|---|
| R$ 5.000 | ~R$ 250 (5%) | R$ 300 (6%) | -R$ 50 (PF melhor) | -R$ 600 |
| R$ 8.000 | ~R$ 730 (9,1%) | R$ 480 (6%) | +R$ 250 | +R$ 3.000 |
| R$ 12.000 | ~R$ 1.600 (13,3%) | R$ 720 (6%) | +R$ 880 | +R$ 10.560 |
| R$ 18.000 | ~R$ 3.100 (17,2%) | R$ 1.260 (7%) | +R$ 1.840 | +R$ 22.080 |
| R$ 25.000 | ~R$ 5.200 (20,8%) | R$ 2.000 (8%) | +R$ 3.200 | +R$ 38.400 |
Ponto de virada: A partir de ~R$ 7.000-8.000/mês de receita bruta, o CNPJ começa a economizar. Abaixo disso, a economia não compensa o custo de contabilidade (R$ 150-300/mês).
ATENÇÃO: O PL 1.087/2025 propõe isenção de IR para renda até R$ 5.000/mês a partir de 2026. Se aprovado, o ponto de virada sobe para R$ 10.000-12.000/mês. Acompanhe antes de decidir.
Para simulação completa PF vs PJ: Reforma Tributária e Airbnb.
Passo a passo para abrir CNPJ para Airbnb
Passo 1: Escolha o tipo societário
| Tipo | Indicado para | Capital mínimo |
|---|---|---|
| SLU (Sociedade Limitada Unipessoal) | 1 pessoa, sem sócio | Nenhum |
| Empresário Individual (EI) | 1 pessoa (patrimônio pessoal responde) | Nenhum |
| LTDA | 2+ sócios | Nenhum |
Recomendação: SLU. Permite operar sozinho, com separação patrimonial (seu CPF não responde pelas dívidas da empresa). É o padrão para anfitriões que operam 1-5 imóveis.
Passo 2: Defina endereço e objeto social
O endereço da empresa pode ser o endereço do imóvel que você opera OU um endereço virtual (R$ 50-150/mês). A maioria dos anfitriões usa o próprio endereço residencial.
Objeto social sugerido: “Prestação de serviços de hospedagem e alojamento de curta duração em imóveis residenciais, incluindo atividades correlatas de limpeza, manutenção e atendimento ao hóspede.”
Passo 3: Registre na Junta Comercial
Documentos: RG, CPF, comprovante de endereço, contrato social (seu contador prepara). Prazo: 3-5 dias úteis online (via portal Redesim na maioria dos estados). Custo: R$ 100-300 (taxa da Junta Comercial, varia por estado).
Passo 4: Obtenha CNPJ na Receita Federal
Automático após registro na Junta (integração Redesim). Se não for automático, acesse o Coletor Nacional CNPJ no site da Receita. Prazo: 1-3 dias úteis.
Passo 5: Inscrição Municipal e Alvará
Registre na prefeitura para obter inscrição municipal (necessária para emitir nota fiscal de serviço). Alvará de funcionamento pode ser necessário dependendo da cidade. Em algumas cidades (SP, BH), o processo é online. Prazo: 3-10 dias úteis.
Passo 6: Opção pelo Simples Nacional
Após obter o CNPJ, faça a opção pelo Simples Nacional no Portal do Simples Nacional (prazo: até o último dia útil de janeiro do ano seguinte à abertura, ou dentro de 30 dias da inscrição municipal). Se perder o prazo, fica no Lucro Presumido até o próximo janeiro.
Passo 7: Configure no Airbnb
Acesse Conta > Ferramentas profissionais de hospedagem > Dados fiscais. Insira CNPJ, razão social e endereço da empresa. O Airbnb passará a reportar receita vinculada ao CNPJ.
Prazo total do zero ao CNPJ ativo: 5-15 dias úteis com contador. Custo total de abertura: R$ 500-1.500 (inclui contador + taxas).
Obrigações mensais com CNPJ
| Obrigação | Frequência | Quem faz | Custo |
|---|---|---|---|
| DAS (Simples Nacional) | Mensal | Contador gera, você paga | 6-15% da receita |
| Nota fiscal de serviço | A cada reserva (ou mensal) | Você ou contador | R$ 0 |
| DEFIS (Simples Nacional) | Anual | Contador | Incluído na mensalidade |
| ISS | Mensal (incluso no DAS) | Automático | 2-5% (varia por município) |
Custo mensal de manutenção: R$ 150-300/mês de contabilidade. Se a economia tributária não cobre esse custo, não vale abrir. Regra: se economiza menos de R$ 400/mês abrindo CNPJ, fique como PF.
Emissão de nota fiscal: como funciona
Com CNPJ ativo e inscrição municipal, você emite nota fiscal de serviço (NFS-e) pela plataforma da prefeitura. Informe valor da reserva, código de serviço e dados do hóspede.
A reserva é feita pelo Airbnb. Como emito NF? Emita sobre o valor que VOCÊ recebeu (receita líquida após taxa do Airbnb). Não sobre o total pago pelo hóspede.
Preciso emitir NF para cada reserva? Depende do município. Alguns permitem nota consolidada mensal. Outros exigem por reserva. Consulte seu contador.
Perguntas frequentes
Posso usar MEI com CNAE 5590-6/99?
Não. Esse CNAE é vedado ao MEI. Se abrir MEI com esse código, será desenquadrado pela Receita. A opção correta é ME (Microempresa) ou SLU no Simples Nacional.
Preciso transferir o imóvel para o CNPJ?
Não. O imóvel fica no seu CPF. Você faz um contrato de comodato (cessão gratuita de uso) entre você (PF proprietário) e sua empresa (PJ operadora). Se for imóvel de parente de 1o grau (pai/mãe/filho), a cessão é isenta de tributação.
O que acontece com minhas avaliações se trocar de PF para PJ no Airbnb?
Nada muda. Você altera os dados fiscais na conta existente, não cria conta nova. Avaliações, Superhost e histórico permanecem.
Posso ter CNPJ e continuar recebendo como PF em algumas plataformas?
Pode, mas não é recomendado. A Receita Federal cruza dados das plataformas com declarações. Se recebe como PF no Airbnb e como PJ no Booking, a inconsistência pode gerar fiscalização. Padronize.
Quanto tempo leva para começar a economizar?
A economia começa no primeiro mês após a opção pelo Simples. Se sua receita é R$ 12.000/mês, a economia é de ~R$ 880/mês menos R$ 250 (contabilidade) = R$ 630/mês líquido desde o mês 1.
Para custos operacionais completos: Quanto custa operar um Airbnb.
Para declaração de IR como PF: Como declarar Airbnb no imposto de renda.
HostnJoy: relatórios preparados para seu contador
A HostnJoy gera relatórios mensais de receita e despesas formatados para declaração fiscal, tanto para PF (carnê-leão) quanto para PJ (Simples/Lucro Presumido). O proprietário envia ao contador e a declaração fica pronta.
Operamos em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Taxa de 16% sobre receita bruta, sem mensalidade.
Solicite uma análise gratuita do potencial do seu imóvel
Fontes: Receita Federal (Redesim, Portal Simples Nacional), IBGE/CONCLA (classificação CNAE), Lei Complementar 123/2006, Tactus Contabilidade (fev 2026), Seazone (out 2025), Contábeis Forum (jan 2026), Patrimone Contabilidade (jul 2025), JusBrasil (out 2023).
Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui consultoria contábil. Cada situação deve ser analisada por contador com CRC ativo.
