Nova York, Barcelona e Amsterdã baniram o Airbnb. Veja o que aconteceu e por que o Brasil deve prestar atenção

Em 7 de maio de 2026, o STJ decidiu que condomínios podem vetar o Airbnb quando não existe autorização de 2/3 dos condôminos. Se você é proprietário, a pergunta decisiva não é jurídica, é empírica: o que acontece quando uma cidade restringe de verdade a hospedagem de curta duração? Três cidades já fizeram esse experimento em escala real. Nova York baniu em setembro de 2023. Amsterdã restringe desde 2019. Barcelona marcou o banimento total para 2028. Os resultados estão medidos: diária hoteleira em nível recorde, aluguel residencial que não caiu em nenhum dos três casos e renda eliminada de milhares de famílias anfitriãs. Este artigo apresenta os números, cidade por cidade, e o que eles indicam para o maior mercado de Airbnb da América Latina.

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Este texto cobre o precedente internacional e seus efeitos econômicos. Para o passo a passo jurídico no Brasil (como ler sua convenção, o caminho da assembleia e os cenários por perfil de anfitrião), veja a análise completa da decisão do STJ sobre Airbnb em condomínios.

O experimento de Nova York: o banimento mais radical do mundo

Em setembro de 2023 entrou em vigor a Local Law 18, a regra mais dura já aplicada à curta duração em uma grande cidade: estadias de menos de 30 dias só são permitidas com o anfitrião presente no imóvel durante a hospedagem, com no máximo 2 hóspedes. Na prática, o aluguel de apartamento inteiro por temporada deixou de existir legalmente em Nova York.

O efeito sobre a oferta foi imediato: os anúncios de curta duração caíram 92%.

O efeito sobre o preço de viajar veio na sequência. Sem a alternativa do Airbnb, a demanda migrou para os hotéis, que passaram a precificar a escassez. A diária média hoteleira (ADR) da cidade atingiu o recorde de US$ 524, alta de 50% em um ano. Em dezembro de 2024, Manhattan registrava US$ 444 por noite, quase 3 vezes a média dos Estados Unidos, segundo dados da CoStar compilados pelo The Rebuild.

E o aluguel? Bateu recorde

O argumento central do banimento era devolver imóveis ao mercado residencial e baratear a moradia. O resultado medido 18 meses depois foi o oposto: o aluguel mediano de Manhattan chegou a US$ 4.500 em fevereiro de 2025, recorde histórico, com alta de 6,4% ao ano. Nos demais distritos, a mediana foi a US$ 3.425, US$ 76 acima de 2023. A vacância residencial seguiu inalterada, conforme levantamento da Chamber of Progress.

E a oferta de temporada não desapareceu por completo: parte migrou para um mercado clandestino em anúncios de Craigslist e grupos de Facebook, sem verificação de identidade, sem seguro e sem recolhimento de impostos, como documentou a análise da própria Airbnb.

O placar de Nova York em três números:

Amsterdã: 7 anos de restrição, o teste de longo prazo

Amsterdã escolheu um caminho menos radical e mais antigo. Desde 2019, anfitriões só podem alugar o imóvel inteiro por no máximo 30 noites por ano. Em abril de 2026, a cidade apertou de novo e cortou o limite para 15 noites em 8 bairros centrais. São 7 anos de experimento, a janela mais longa disponível para medir o que esse tipo de restrição entrega.

Os resultados consolidados entre 2019 e 2024, segundo análise divulgada pela Airbnb e estudo da Oxford Economics:

• A oferta de anúncios caiu 54%.
• O aluguel residencial subiu 34% no período, contra 13% no resto da Holanda.
• As famílias anfitriãs deixaram de ganhar € 269 milhões, conforme a Oxford Economics.
• Os pernoites turísticos cresceram 12%, agora concentrados em hotéis mais caros.

A leitura honesta desses números: a restrição funcionou para encolher a oferta de temporada (queda de 54%), mas o objetivo declarado, conter o aluguel, não aconteceu. O aluguel de Amsterdã subiu mais que o dobro do resto do país no mesmo período. O turista não desistiu de visitar a cidade, apenas passou a pagar mais caro para dormir nela.

Barcelona: o banimento total marcado para 2028

Barcelona anunciou o passo mais drástico da Europa: as 10.101 licenças de apartamento turístico da cidade não serão renovadas em novembro de 2028, conforme o cronograma detalhado pela BNBCalc. Sem licença, não há operação legal. É o banimento total com data marcada.

O detalhe central que costuma ficar fora do debate: o aluguel em Barcelona subiu 68% na década anterior ao anúncio do banimento, período em que os imóveis de temporada representavam uma fração mínima do estoque residencial da cidade. A matemática não fecha: se a curta duração fosse a causa da crise, um estoque tão pequeno não explicaria uma alta tão grande. O problema de Barcelona é estrutural, de oferta de moradia, e o Airbnb entrou na equação como bode expiatório.

A Apartur, associação dos apartamentos turísticos de Barcelona, alerta para as consequências do banimento: desemprego no setor, empobrecimento de quem vive da atividade e migração para aluguéis ilegais, sem registro nem proteção ao viajante, como registrado pela ETIAS.

O padrão que se repete

Três cidades, três modelos de restrição (banimento de facto, limite de noites, cassação de licenças) e um mesmo desfecho:

O mecanismo é o mesmo nas três cidades e cabe em 3 passos:

1. A oferta some. O anúncio sai da plataforma, mas o viajante continua chegando à cidade.
2. A demanda migra para o hotel, em tarifa premium. Com menos camas disputadas por mais gente, o hotel precifica a escassez. Em Nova York, a alta foi de 50% em um ano.
3. O aluguel segue a própria trajetória, inalterado. O imóvel de temporada não vira moradia acessível: vira diária de hotel mais cara, anúncio clandestino ou unidade subutilizada. Em nenhuma das 3 cidades o aluguel caiu.

Quem paga a conta é o viajante de classe média, que perde a opção mais barata de hospedagem, e a família anfitriã, que perde a renda. O problema que justificou a restrição permanece intacto.

Por que o Brasil tem mais a perder

A decisão do STJ de maio de 2026, que permite ao condomínio vetar a atividade quando não há aprovação de 2/3 em assembleia, chega junto com um cerco regulatório municipal em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Salvador. O Brasil discute restrição exatamente no momento em que se consolidou como o maior mercado de aluguel de temporada da América Latina. E a escala muda o tamanho do risco:

• 619.449 imóveis ativos. É 28 vezes a escala de anúncios que Nova York baniu. O panorama completo do mercado está nas estatísticas do Airbnb no Brasil.
• R$ 5,2 bilhões em gastos de hóspedes irrigando padarias, restaurantes, mercados e serviços de bairro, sustentando 115 mil empregos.
• Diária média de temporada de R$ 89. É esse preço que permite à família de classe média viajar no Carnaval, no Réveillon e nos picos mapeados no calendário de eventos para Airbnb 2026. A referência hoteleira pós-banimento, como mostra o caso de Nova York, seria muito superior.
• O anfitrião brasileiro não é uma corporação. 90% dos anfitriões têm apenas 1 ou 2 imóveis, 30% dos anfitriões do Rio são aposentados e 45% usam a renda para cobrir custos fixos como condomínio e IPTU.

A reação já está em curso: a plataforma mobilizou anfitriões contra a nova regra, como relatou a Exame.

Um aviso de método: nada aqui é previsão. O que o precedente internacional permite é uma projeção qualitativa baseada em casos reais: restrições amplas tendem a encarecer a viagem e a eliminar renda de famílias sem entregar moradia mais barata. Os dados de Nova York, Amsterdã e Barcelona mostram o padrão; a escala brasileira mostra o tamanho do que está em jogo.

Regular bem é diferente de proibir

O precedente internacional não é argumento contra qualquer regra. É argumento contra a regra errada. Quatro pilares separam regulação funcional de proibição disfarçada:

1. Cadastro nacional simples. A LC 214/2025 já criou o arcabouço fiscal da curta duração e isenta de IBS/CBS quem tem 1 a 2 imóveis e fatura menos de R$ 240 mil por ano. Um registro único e barato formaliza o setor sem expulsar o pequeno anfitrião, que é 90% do mercado.
2. Regras de convivência em vez de veto. Limite de ruído, check-in com identificação do hóspede e responsabilização objetiva do anfitrião atacam o problema real do condomínio, que é a má operação, e não a atividade em si.
3. Gestão profissional como padrão de qualidade. Triagem de hóspede, comunicação com a portaria, limpeza padronizada e atendimento 24h eliminam a maior parte dos atritos que motivam vetos em assembleia. Entenda o modelo e os custos em tarifas de gestão de Airbnb.
4. Política de moradia de verdade. Barcelona é a prova: aluguel subindo 68% em uma década com a temporada sendo fração mínima do estoque. Moradia acessível se resolve com oferta habitacional, não com a eliminação da hospedagem acessível.

Perguntas frequentes

Meu condomínio pode proibir meu Airbnb?

Pode, e a regra já está em vigor. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu (REsp 2.121.055, placar de 5 a 4) que oferecer imóvel residencial em plataformas de curta duração exige autorização de 2/3 dos condôminos via convenção. Sem essa aprovação, o condomínio pode vetar a atividade. O passo a passo para verificar a sua situação está no guia sobre a decisão do STJ para Airbnb em condomínios.

Banir o Airbnb baixa o aluguel?

Não foi o que aconteceu em nenhum dos 3 casos estudados. Em Nova York, o aluguel mediano de Manhattan bateu o recorde de US$ 4.500 depois do banimento, com vacância inalterada. Em Amsterdã, o aluguel subiu 34% em 5 anos de restrição, contra 13% no resto da Holanda. Em Barcelona, subiu 68% na década anterior ao banimento, quando a temporada já era fração mínima do estoque.

O que aconteceu com os hotéis nas cidades que restringiram o Airbnb?

Herdaram a demanda e subiram os preços. Em Nova York, a diária média hoteleira saltou 50% em um ano e atingiu o recorde de US$ 524, com Manhattan a US$ 444 por noite em dezembro de 2024, quase 3 vezes a média americana. Em Amsterdã, os pernoites turísticos cresceram 12% após a restrição, concentrados em hotéis mais caros.

Como proteger meu imóvel de temporada hoje?

Em três frentes. Primeira: verifique a convenção do condomínio e, se ela for omissa, busque a aprovação de 2/3 em assembleia com proposta estruturada. Segunda: opere em padrão profissional, com triagem de hóspedes e regras de convivência, porque é a má operação que gera veto. Terceira: formalize a parte fiscal conforme a LC 214/2025. Se o seu imóvel está em São Paulo, o comparativo das melhores administradoras de Airbnb em São Paulo mostra o que exigir de uma operação profissional.

HostnJoy: opere no padrão que resiste ao escrutínio

O resumo do precedente internacional cabe em três frases. Onde o Airbnb foi banido, a oferta de temporada sumiu, o hotel precificou a escassez e o aluguel não caiu. O Brasil, com 619.449 imóveis, R$ 5,2 bilhões em gastos de hóspedes e 115 mil empregos, tem mais a perder do que qualquer um dos três casos estudados. A resposta racional do proprietário não é esperar o cenário piorar: é regularizar a situação condominial e operar em padrão profissional agora.

A HostnJoy administra imóveis de temporada com análise prévia da convenção do condomínio, triagem de hóspedes e operação desenhada para reduzir atrito com vizinhos, o perfil de operação que sobrevive a qualquer cenário regulatório. Taxa de 16% sobre a receita bruta, sem mensalidade e sem fidelidade, com ocupação média de 87% e avaliação 4,96 de 5 no portfólio.

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Fontes: STJ, REsp 2.121.055 (Segunda Seção, julgamento de 7/5/2026); The Rebuild, “NYC’s Airbnb ban, 18 months later”, com dados de ADR da CoStar; Chamber of Progress, análise dos dados de moradia de Nova York; Airbnb Newsroom, efeitos da Local Law 18, análise sobre Amsterdã e Barcelona e estudo da Oxford Economics sobre regras de curta duração na Europa; BNBCalc, cronograma do banimento de Barcelona; ETIAS, posição da Apartur; Exame, reação da Airbnb à decisão do STJ; LC 214/2025 (Reforma Tributária).

Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica. Os dados internacionais refletem os levantamentos citados em suas datas de referência. Comparações com o mercado brasileiro são projeções qualitativas baseadas em precedentes, não previsões. A situação de cada imóvel depende da convenção do condomínio e da legislação municipal aplicável.